"Baumassen-Transfer": Übernahme von Baumasse für unseren Hausbau

[Swiss.Stephan]

Guten Tag zusammen,

Ich plane einen Hausbau im Kanton Zürich. Allerdings benötige ich mehr Baumasse als zulässig (ca. 40 m3 mehr). Unser Architekt hat uns vorgeschlagen, die Baumasse vom Nachbarn zu übernehmen, der einen Überschuss an Baumasse hat. Der Nachbar hat mir zugesichert, die gewünschte Baumasse abzugeben bzw. zu verkaufen.

Nun stehe ich kurz vor Unterzeichnung des Reservationssvertrages und der Anzahlung von CHF 20'000.-- für die Reservierung des Grundstücks. Mein Architekt möchte unser Projekt bei der Baubehörde einreichen und dabei verschweigen, dass wir zu viel Baumasse haben. Er ist der Meinung, dass die Gemeinde das nicht bemerken wird. Er sagt, dass, sobald die Baubewilligung erteilt ist (mit der zu hohen Baumasse), uns die Gemeinde nicht nachträglich belangen kann. Ich frage mich jedoch, ob das stimmt. Kann ich mich für immer und ewig auf die erteilte Baubewilligung stützen oder muss ich damit rechnen, bei einem Wiederverkauf in Klagen verwickelt zu werden, falls jemand die zu hohe Baumasse bemerkt?

Ich möchte sicher sein, dass alles korrekt abläuft, und benötige daher Eure Ratschläge und Meinungen.

Freundliche Grüsse,

Stephan

[Nessio]

Liebe Stephan,

ich möchte Dir zu dem Bauvorhaben gratulieren, von dem Du mir berichtet hast. Allerdings möchte ich Dir auch auf ein Risiko hinweisen, das mit der Realisierung Deines Projekts verbunden ist. Dein Architekt hat Dir nämlich eine falsche Information gegeben.

Einmal erteilte Baubewilligungen können nachträglich aufgehoben werden, auch wenn sie bereits in faktischer Ausführung sind. Das kann bei der Erfüllung einer rechtswidrigen baulichen Voraussetzung oder bei einer Verletzung des öffentlichen Interesses der Fall sein.

Eine Baubewilligung darf nicht gegen öffentliches Interesse erteilt werden und kann jederzeit, auch nach dem Bau, angefochten werden. Sollte das passieren, könnte die Gemeinde Dich auffordern, die Baumasse zu entfernen, sofern diese eine Gefahr für die Öffentlichkeit darstellt. Demnach ist es sicherer, die Baumasse legal zu erweitern.

Ich empfehle Dir daher, mit dem Nachbarn eine Abtretung zivilrechtlichen Anspruchs auf befristete Übertragung von Baumasse abzuschliessen und den Übergang im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu melden. Durch diese Abtretung kannst Du einen Anspruch auf Baumasse erlangen, der Dir vom Nachbarn übertragen wird.

Dies ist eine sichere Möglichkeit, die Baumasse zu erweitern, ohne dabei gegen öffentliches Interesse zu verstossen. Ich möchte Dir das Ganze noch einmal an einem Beispiel verdeutlichen: Bei einem Landverkauf werden in einem benachbarten Wald Holzvorräte gemessen und die Anzahl der Ster festgelegt.

Der Käufer ist berechtigt, das Holz zu einem späteren Zeitpunkt zu fällen, ohne die Sterzahl nochmals messen zu lassen. Der Verkäufer hat keine Möglichkeit mehr, das Holz zu entfernen. Ähnlich verhält es sich mit der Baumasse, die Du von Deinem Nachbarn erhältst. Bitte kläre mit dem Architekten, ob ein solches Vorgehen zulässig ist, oder wende Dich an eine Anwaltskanzlei.

Durch eine rechtliche Beratung kannst Du sicherstellen, dass Du keine rechtlichen Risiken eingehst. Ich hoffe, ich konnte Dir helfen.

Herzliche Grüsse,

Nessio

[FWinkler]

Hallo Stephan,

ich kann Nessios Antwort nur zustimmen. Einem Architekten, der öffentliches Interesse missachtet, würde ich nicht trauen. Verletzungen öffentlichen Interesses, die während des Bauprozesses endgültig werden, sind jederzeit angreifbar. Deswegen wäre es schlauer, sich an das Gesetz zu halten, auch wenn die Lösung mit dem Nachbarn einfacher und billiger erscheint. Der Architekt ist für den zulässigen Bau verantwortlich und nicht der Nachbar. Bitte informiere das Baurechtsamt und hole Dir eine Bestätigung ein.

Herzliche Grüsse,

FWinkler

[nicola_padinatos]

Hallo Stephan,

Ich stimme mit Nessio und FWinkler überein. Ich möchte jedoch noch eine weitere Sache zu dieser Diskussion hinzufügen. Wenn Sie das Land später verkaufen, müssen Sie das Baugesetzbuch einhalten. Wenn Sie gegen das Baugesetzbuch verstossen und später verkauft wird, müssen Sie möglicherweise das Haus abreissen und erneut bauen. Sie würden Geld und Zeit verschwenden, um das Haus wieder zu bauen. Das ist ein sehr wichtiger Punkt, den du berücksichtigen solltest.

Ich wünsche Dir alles Gute für dein Bauvorhaben.

Herzliche Grüsse,

Nicola