Gebäudebewertung für Gewerbeimmobilien

[FWinkler]

Hallo zusammen,

Ich habe heute eine Schätzung meiner Immobilie durchführen lassen und der Quadratmeterpreis wurde mit CHF 49.- angegeben. Das Grundstück befindet sich in der Dorf/Gewerbezone (Dorfzone D) mit einer Ausnützungsziffer von 0,6. Es ist schön quadratisch und sehr ruhig in einem Dorfkern gelegen.

Ich verstehe nicht ganz, warum der Preis pro Quadratmeter so niedrig ist, obwohl nur ein paar Strassen weiter Neubauten mit einem Quadratmeterpreis von CHF 300.- errichtet wurden. Als ich den Schätzer daraufhin ansprach, erklärte er mir, dass Banken Gewerbeobjekte anders bewerten.

Mir fällt es schwer, das zu verstehen. Ich weiss, dass ein bebautes Grundstück weniger wert ist als ein unbebautes, aber gleich so viel? Könnte mir hier jemand weiterhelfen und das genauer erklären?

Viele Grüsse,

FWinkler

[Swiss.Stephan]

Hallo FWinkler,

Ich hoffe, es geht dir gut. Du hast mir eine Frage bezüglich der Bewertung von Gewerbeimmobilien gestellt. Ich werde mein Bestes geben, um dir eine detaillierte Antwort zu geben.

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die für kommerzielle Zwecke genutzt werden, wie zum Beispiel Büros, Geschäfte, Läden, Fabriken, Lagerhallen, Hotels, Restaurants, Kinos, Fitnessstudios und Parkplätze. Im Gegensatz dazu sind Wohnimmobilien Immobilien, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie Wohnungen, Häuser, Villen und Ferienhäuser. Der Hauptunterschied zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien besteht darin, dass Gewerbeimmobilien in der Regel einen höheren Ertrag erzielen als Wohnimmobilien.

Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien gibt es mehrere Faktoren zu berücksichtigen. Einer der wichtigsten Faktoren ist der Nettomietertrag. Der Nettomietertrag ist die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den Betriebskosten. Mit anderen Worten, der Nettomietertrag ist das Geld, das der Eigentümer der Gewerbeimmobilie nach Abzug der Betriebskosten als Gewinn erzielt. Je höher der Nettomietertrag, desto wertvoller ist die Gewerbeimmobilie.

Ein Beispiel:

Du besitzt ein Bürogebäude mit einer Fläche von 500 Quadratmetern. Du vermietest das Gebäude an ein Unternehmen für 10.000 CHF im Monat. Deine Betriebskosten betragen 2.000 CHF im Monat, einschliesslich Strom, Wasser, Heizung, Reinigung, Wartung, Versicherung und Grundsteuer. Dein Nettomietertrag beträgt 8.000 CHF im Monat oder 96.000 CHF im Jahr. Dies ist der Betrag, den du als Gewinn aus deiner Gewerbeimmobilie erzielst.

Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien ist die Lage. Die Lage einer Gewerbeimmobilie beeinflusst ihre Attraktivität für potenzielle Mieter und somit auch ihren Wert. Zum Beispiel haben Gewerbeimmobilien in Stadtzentren in der Regel einen höheren Wert als Gewerbeimmobilien in ländlichen Gebieten.

Ein Beispiel:

Das Bürogebäude, das du besitzt, befindet sich in einer belebten Einkaufsstrasse im Stadtzentrum. Es gibt viele andere Unternehmen in der Nähe, einschliesslich Restaurants, Cafés, Geschäfte, Banken und Anwälte. Dein Bürogebäude liegt auch in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln wie U-Bahn, Bus und Strassenbahn. Dies macht es für potenzielle Mieter attraktiv, da es leicht für sie ist, zur Arbeit zu kommen. Aufgrund der zentralen Lage und der guten Verkehrsanbindung wird dein Bürogebäude von der Bank höher bewertet.

Ein weiterer Faktor bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien ist die Laufzeit der Mietverträge. Gewerbeimmobilien, die langfristig vermietet werden können, sind wertvoller als Gewerbeimmobilien mit kurzfristigen Mietverträgen oder ohne Mietverträge. Dies liegt daran, dass langfristige Mietverträge stabile Mieteinnahmen garantieren und somit das Risiko für den Eigentümer verringern.

Ein Beispiel:

Du vermietest dein Bürogebäude an ein Unternehmen mit einem zehnjährigen Mietvertrag. Das Unternehmen ist in einer stabilen Branche tätig und hat eine gute Bonität. Das bedeutet, dass das Unternehmen in der Lage ist, die Miete zu zahlen, auch wenn es Schwierigkeiten hat. Die Bank wird dein Bürogebäude höher bewerten, da es über stabile Mieteinnahmen für die nächsten zehn Jahre verfügt.

Ein unbebautes Grundstück hat hingegen ein höheres Potenzial für zukünftige Erträge, aber ohne bestehendes Einkommen wird es von Banken als risikoreicher betrachtet und somit niedriger geschätzt.

Ein Beispiel:

Du besitzt ein unbebautes Grundstück am Stadtrand. Das Grundstück hat eine Wiese, einige Bäume, einen Teich und eine Zufahrtsstrasse. Du hast ein Gutachten erstellen lassen, das bestätigt, dass das Grundstück für den Bau von Wohnhäusern geeignet ist. Du hast noch keinen Bauantrag gestellt und keinen Absatzmarkt für die zukünftigen Wohnhäuser gefunden. Das Grundstück hat somit kein bestehendes Einkommen und wird von der Bank als risikoreicher betrachtet. Die Bank wird das Grundstück niedriger bewerten, als wenn du bereits einen Bauantrag gestellt und eine Genehmigung erhalten hättest.

Ich hoffe, dass ich dir mit diesen Beispielen und Erklärungen bei deiner Frage weiterhelfen konnte. Wenn du noch weitere Fragen hast, zögere bitte nicht, mich zu kontaktieren.

Viele Grüsse,

Stephan

[nicola_padinatos]

Hi FWinkler,

Ich hatte dasselbe Problem mit einer Gewerbeimmobilie. Ich empfehle dir, andere Bewertungsmethoden zu vergleichen, da sie unterschiedliche Ergebnisse liefern können. Zum Beispiel kann ein Vergleichswertverfahren helfen, eine realistischere Schätzung zu erhalten. Bei diesem Verfahren werden die tatsächlich erzielten Verkaufspreise anderer ähnlicher Objekte in der unmittelbaren Umgebung als Referenz verwendet.

Ich hoffe, das ist hilfreich.

Viele Grüsse,

Nicola

[Nessio]

Hi FWinkler,

Ich verstehe, dass dich die Diskrepanz zwischen den aktuellen Neubauten und deiner Immobilie verwirrt. Eine Sache, die man beachten sollte, ist, dass die Kosten für den Bau in den letzten Jahren drastisch gestiegen sind. Daher kann es im Vergleich zu älteren Gebäuden teuer sein, moderne Gebäude zu errichten, auch wenn sie ähnlich aussehen.

Ich hoffe, ich konnte das Durcheinander ein wenig klären.

Nessio