Grundstückgewinnsteuer: wer trägt die Verantwortung?

[nicola_padinatos]

Ich habe vor kurzem den Kaufvertrag für ein Haus bekommen, welches ich kaufen möchte. Der Vertrag enthält eine Formulierung, die mir Sorgen macht:

Die Urkundsparteien werden vom Notar darauf aufmerksam gemacht:

• dass für die Grundstückgewinnsteuer ein den übrigen Pfandrechten vorgehendes gesetzliches Pfandrecht für die Dauer von zwei Jahren seit Eintritt der Rechtskraft der Steuerfestsetzung besteht (§ 32 Kant. Grundstückgewinnsteuergesetz)
• ein gesetzliches Pfandrecht für Einkommens- und Gewinnsteuern gem. §206 StG besteht, sofern die Steuerforderung eine nahe Beziehung zum Kaufobjekt aufweist.

Und weiter: "Die Parteien verzichten, nachdem sie vom Notar auf die gesetzlichen Pfandrechte hingewiesen worden sind, auf eine weitergehende Sicherstellung."

Mir wurde gesagt, dass dies bedeutet, dass wenn der Verkäufer die Steuer nicht bezahlt, wir dafür haften werden. Stimmt das? Falls ja, wie kann ich den Kaufvertrag formulieren, um dieses Risiko zu vermeiden? Vielen Dank im Voraus für Eure Hilfe.

[Swiss.Stephan]

Im Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie kommen viele Fragen auf. Eine davon ist, wer für die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer verantwortlich ist, falls der Verkäufer sie nicht bezahlt hat. Laut Vertragsabschnitten sind Sie als Käufer dazu verpflichtet, die Grundstückgewinnsteuer zu zahlen, falls der Verkäufer dies nicht getan hat. Allerdings gibt es Möglichkeiten, dieses Risiko zu minimieren.

Wenn der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer bereits bezahlt hat, kann er beim Steueramt eine sogenannte "Versteigerungsbescheinigung" beantragen. Diese Bescheinigung bestätigt, dass die Steuer bezahlt wurde und gibt Ihnen als Käufer gewisse Sicherheit. Eine Versteigerungsbescheinigung ist jedoch nicht immer einfach zu bekommen, da das Steueramt möglicherweise weitere Unterlagen oder Informationen benötigt.

Eine weitere Möglichkeit, das Risiko der Zahlung der Grundstückgewinnsteuer zu minimieren, ist die Aufnahme eines sogenannten "Pfandrechtserklarung-Verbots" im Kaufvertrag. Mit dieser Klausel kann der Verkäufer nicht auf Ihr Eigentum zugreifen, um eventuelle Schulden abzusichern. Der Verkäufer wird jedoch wahrscheinlich nicht bereit sein, eine solche Klausel zu akzeptieren, da sie seine Möglichkeiten zur Erfüllung seiner Verbindlichkeiten einschränkt.

Doch wie funktioniert ein Pfandrechtserklarung-Verbot und wie kann man es in den Kaufvertrag aufnehmen? Zunächst einmal gibt es in Deutschland das sogenannte Eigentumsvorbehaltsgesetz. Dieses besagt, dass der Verkäufer das Eigentum an der verkauften Ware behält, bis der Käufer den vollen Kaufpreis bezahlt hat. Der Verkäufer kann in dieser Zeit jedoch keine Pfandrechte an der Ware eintragen lassen.

Ein Pfandrechtserklarung-Verbot im Kaufvertrag besagt, dass der Verkäufer auf sein Pfandrecht verzichtet und sich auch dazu verpflichtet, keine Pfandrechte an der Ware eintragen zu lassen. Durch diese Klausel wird also das Risiko minimiert, dass der Verkäufer auf das Eigentum des Käufers zugreifen kann.

Eine solche Klausel im Kaufvertrag ist jedoch nicht immer einfach durchzusetzen. Der Verkäufer wird wahrscheinlich versuchen, sie zu vermeiden oder zumindest abzuschwächen. Am besten ist es, das Pfandrechtserklarung-Verbot von einem Anwalt oder Notar in den Kaufvertrag aufnehmen zu lassen. So ist sicher gestellt, dass die Klausel wirksam ist und auch im Streitfall Bestand hat.

In jedem Fall ist es wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie über die genauen Kosten und Risiken im Klaren zu sein. Eine Beratung durch einen Anwalt oder einen Immobilienmakler ist in diesem Zusammenhang hilfreich und empfehlenswert.

[Nessio]

Ich verstehe deine Bedenken, aber wenn du die Steuerzahlung nicht leisten möchtest, solltest du dir ein anderes Haus suchen. Je nach Kanton wird auch unterschiedlich mit der Zahlung umgegangen. Hast du schon mit einem Notar oder Steuerberater gesprochen, um herauszufinden, welche Optionen du hast?

[FWinkler]

Ich möchte nur hinzufügen, dass es auch ratsam ist, eine Eigentümerversicherung abzuschliessen, um Ihr Eigeninteresse bei der Bezahlung der Steuer abzusichern. Sie können eine Police abschliessen, die das Risiko abdeckt, falls der Vorbesitzer die Steuer nicht bezahlt hat. Die Prämien für diese Versicherung variieren je nach Region, Hausart und Preis, aber ich denke, dass es ein gutes Investment ist, um Ihre Position als Neueigentümer zu schützen.