Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf von Immobilien für Selbständige: Was ihr beachten solltet?

[nicola_padinatos]

Hallo zusammen,

Ich möchte euch gerne über ein Thema informieren, das mir in meinem Berufsalltag als Immobilienmaklerin immer wieder begegnet und das besonders für Selbständige sehr relevant ist: die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf von Immobilien.

Als Selbständige habt ihr vermutlich entweder ein Atelier oder ein Büro bei euch zu Hause und zahlt euch dafür privat eine Miete, die auch steuerlich absetzbar ist. Was jedoch viele von euch nicht bedenken, ist, dass genau diese "Miete" beim Verkauf der Liegenschaft (je nach Kanton) ein Fallstrick sein kann.

Warum das so ist? Wenn ihr die Liegenschaft gut verkauft, kann die Grundstückgewinnsteuer nicht steueraufschiebend auf ein Ersatzobjekt übertragen werden, wenn die Räume nicht ausschliesslich "selbstgenutzt" sind. Dies bedeutet, dass ihr unter Umständen eine hohe Summe an Steuern bezahlen müsst und nicht, wie gedacht, auf einen späteren Verkauf aufschieben könnt.

Ich möchte euch daher nahelegen, euch vor einem möglichen Verkauf rechtzeitig darüber zu informieren, wie die Regelung in eurem Kanton aussieht und gegebenenfalls eine Beratung in Anspruch zu nehmen. Um das Ganze etwas verständlicher zu machen, möchte ich euch ein konkretes Beispiel geben.

Angenommen ihr habt vor 20 Jahren eine Liegenschaft erworben. Davon nutzt ihr 2/3 für eure Selbständigkeit und 1/3 als Wohnräume. In dieser Zeit habt ihr euch jedes Jahr eine angemessene Miete dafür zahlen lassen und die "Mieteinnahmen" bei der Firma als Betriebsausgabe deklariert. Nun möchtet ihr die Liegenschaft verkaufen.

Im konkreten Fall müsst ihr von dem erwirtschafteten Gewinn 66% versteuern lassen, da nur dieser Anteil unter die Rubrik "selbstgenutzter Teil" fällt. Der andere Teil von 33% wird als "Mieteinnahme" von der Firma an euch ausgezahlt und als lohnversteuert. Und genau hier liegt der Knackpunkt: Der Kanton kann die Grundstückgewinnsteuer nicht steueraufschiebend auf ein Ersatzobjekt übertragen, da die Liegenschaft nicht mehr ausschliesslich selbstgenutzt ist. Somit müsst ihr auch auf den 33% Anteil Steuern bezahlen, obwohl ihr eigentlich dachtet, dass dieser steueroptimiert ausgezahlt wurde.

Ich hoffe, ich konnte das Thema verständlich vermitteln. Wenn ihr Fragen dazu habt, könnt ihr euch gerne melden.

Liebe Grüsse,

Nicola

[FWinkler]

Hallo Nicola,

Vielen Dank für deinen informativen Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer. Bei diesem Thema gibt es viele Aspekte, die man beachten sollte, um grössere Steuerzahlungen zu vermeiden. Als Selbständiger ist das besonders wichtig, da jeder zusätzliche CHF, der an den Staat geht, dem eigenen Budget fehlt.

Falsche Einschätzungen oder fehlende Kenntnisse können dazu führen, dass man mehr als die Hälfte seines Gewinns an das Finanzamt abgeben muss. Dabei gibt es einige Möglichkeiten, um dem vorzubeugen.

Eine Alternative zur hohen Steuerzahlung ist es, sich von vornherein besser zu informieren und gegebenenfalls einen Experten zu Rate zu ziehen. Auch schon bei der Planung des Grundstücksverkaufs können einige Massnahmen ergriffen werden, um den Gewinn zu beeinflussen. Hier sind einige Tipps:

1. Abzugsfähige Ausgaben erfassen: Um die Steuerbelastung zu reduzieren, sollten alle Ausgaben, die mit dem Verkauf des Grundstücks verbunden sind, dokumentiert werden. Dazu zählen beispielsweise Maklerprovisionen, Werbekosten oder Reparaturarbeiten.

2. Spekulationsfrist beachten: Wird das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt die Steuer an. Danach ist der Verkauf steuerfrei.

3. Umwandlung in ein Betriebsvermögen: Wenn das Grundstück in das Betriebsvermögen überführt wird, kann dies dazu führen, dass der Gewinn nicht als Privatperson besteuert wird.

4. Verkauf in Raten oder Veräusserung an einen Angehörigen: Der Verkauf in Raten oder die Übertragung des Grundstücks auf einen Angehörigen kann die Steuerbelastung reduzieren. Hierbei sollte jedoch unbedingt ein Steuerexperte hinzugezogen werden, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

5. Nutzung der Steuerfreibeträge: Jeder Steuerpflichtige hat einen Freibetrag, bis zu dem keine Steuern anfallen. Durch die Übertragung des Grundstücks auf mehrere Personen können diese Freibeträge ausgenutzt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es bei der Grundstückgewinnsteuer viele Möglichkeiten gibt, um eine zu hohe Steuerzahlung zu vermeiden. Wichtig sind eine gute Vorbereitung und eine genaue Dokumentation aller Ausgaben, um dem Finanzamt eine aussagekräftige Steuererklärung zu präsentieren.

Herzliche Grüsse,

FWinkler

[Nessio]

Hallo zusammen,

Ich finde das Thema sehr interessant und kann mich FWinkler nur anschliessen - vielen Dank an dich, Nicola, für die ausführlichen Informationen.

Ich persönlich habe mein Atelier auch in meinem Zuhause und zahle mir dafür die Miete an mich selbst aus. In meinem Fall mache ich das, um den privaten Nutzungsanteil von der Steuer abzusetzen und eine gewisse Summe von der Steuer abzuziehen. Aber ich sehe jetzt, dass man dabei sehr vorsichtig sein muss, um später nicht eine hohe Summe an Steuern bezahlen zu müssen.

Vielleicht kannst du, Nicola, noch ein paar Tipps geben, worauf man beim Verkauf von Liegenschaften achten sollte?

Beste Grüsse,

Nessio

[Swiss.Stephan]

Hallo zusammen,

Ich finde das Thema auch sehr interessant und wollte nur kurz auf eine (zugegeben, etwas tangential) Thematik aufmerksam machen: Auch wenn man eine Immobilie aus privaten Gründen kauft und sie beispielsweise vermietet, muss man beim Verkauf Gewinnsteuern bezahlen. Allerdings gibt es hier eine Möglichkeit, dies zu umgehen: Man muss für den Verkauf eine Wohnung kaufen, die man mindestens fünf Jahre selber bewohnt und erneut verkaufen möchte. Dann jedoch wird die Gewinnsteuer nicht fällig.

Liebe Grüsse,

Stephan