Festhypotheken vs. Baukredit: Ein Vergleich

[Nessio]

Hey Leute,

Angesichts der Tatsache, dass Zinsen bald wieder steigen werden und bereits um 0,2 % höher als vorher sind, kann es schnell zu Nervosität führen, wenn man kurz vor dem Bau steht. Jede 0,1%ige Erhöhung bedeutet über 10 Jahre fast 7.000 CHF mehr an Zinsen. Dieses schöne Geld sollte doch besser eingesetzt werden, oder?

Aus diesem Grund habe ich mir einmal Gedanken gemacht, wie viel teurer es wäre, den Hausbau nicht mit einem Baukredit zu finanzieren, sondern stattdessen Festhypotheken zu verwenden. Überraschenderweise kommt man aufgrund der niedrigeren Zinsen während der gesamten Bauzeit und der Steuerersparnis schon ab 3 Hypothekentranchen (Laufzeit zwischen 10 und 15 Jahren) günstiger davon. In einem anderen Thread hier habe ich gelesen, dass man den Baukredit nicht von den Steuern abziehen kann, die Hypothek aber schon. In unserem Fall würde sich neben den niedrigeren Zinskosten noch eine Steuerersparnis von ca. 1.300 CHF ergeben.

Wie viel günstiger oder teurer die Festhypotheken-Variante ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Hypothekarzinsen: Je niedriger der Zinssatz der Festhypo (z.B. wegen kürzeren Laufzeiten) im Vergleich zum Zinssatz des Baukredits ist, umso mehr lohnt sich die Festhypotheken-Variante.
• Baukostenverlauf: Je mehr Kosten in einer früheren Phase des Bauverlaufs anfallen, desto eher kann man durch die Verwendung von Festhypotheken sparen.
• Bauverzögerungen: Verzögerungen im Bau verschlechtern die Bilanz bei Festhypotheken, insbesondere bei Terminhypotheken.

Um eine bessere Übersicht zu erhalten, habe ich eine Pro-Contra-Liste erstellt, die auf unseren Gegebenheiten basiert:

• Pro:
  • Zinsersparnis von ca. 150 CHF
  • Steuerersparnis von ca. 1.300 CHF
  • Derzeit noch niedrige Zinssätze für die Festhypotheken können fast zinsfrei fixiert werden (bei unserer Bank 3 Monate im Voraus ohne Zinszuschlag)
  • Keine schlaflosen Nächte, wenn der Zins steigt
• Contra:
  • Notwendige Planung des Zahlungsplans, wenn man eine Forward-Hypothek abschliesst
  • Zusätzliche Eigenmittelreserven erforderlich, um Finanzierungslücken bis zur Verfügbarkeit der nächsten Hypothekentranchen überbrücken zu können
  • Da die Gesamtbaukosten zum Zeitpunkt des Hypothekenabschlusses noch unbekannt sind, gibt es höchstwahrscheinlich am Ende einen unschönen "Rest", der entweder amortisiert oder in eine variable Hypothek umgewandelt werden muss, da Festhypotheken normalerweise mindestens 100.000 CHF betragen müssen.

Natürlich kann man auch Festhypotheken und einen Baukredit kombinieren. Mit dem Baukredit kann man dann die Finanzierungslücken füllen. Wenn man die letzte Hypothekentranchen erst nach der Schlussabrechnung abschliesst, hat man auch das letzte Problem aus der Welt geschafft.

Ich würde die Festhypotheken aber so früh wie möglich abschliessen. Diese Lösung ist wesentlich kostengünstiger für uns. Was meint ihr?

[Swiss.Stephan]

Hey Nessio,

Ich möchte dir dafür danken, dass du uns eine detaillierte Analyse der aktuellen Situation vorgelegt hast. Es hilft uns ungemein, wenn wir durch solche Einschätzungen besser informiert sind. Ich stimme dir absolut zu, dass es wirtschaftlicher ist, Festhypotheken frühzeitig abzuschliessen. Ich habe mich dazu eingehend informiert und möchte hinzufügen, dass in aller Regel keine weiteren Kreditakzeptanzen nötig sind, egal ob sich die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers im Laufe der Zeit verschlechtert. Bei kurzfristig abgeschlossenen Krediten hingegen wird in der Regel nur die Kreditannahme des aktuellen Kreditgeschäftes akzeptiert, so dass in späteren Folgegeschäften keine sichere Zusage gemacht werden kann.

Ich kann dir ein Beispiel aus meinem persönlichen Umfeld geben: Ein guter Freund von mir hatte das Ziel möglichst schnell ein Haus zu bauen und hat daher eine Hypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Zinssatz von 1,2% abgeschlossen. Nach drei Jahren hatte er jedoch plötzlich finanzielle Schwierigkeiten und konnte die nächste Tranche nicht wie geplant finanzieren. Zum Glück hatte er jedoch bereits zwei Tranchen mit insgesamt 400.000 CHF aufgenommen. Die Bank hat daraufhin die Restlaufzeit der beiden aufgenommenen Tranchen zusammengeführt, so dass er problemlos eine Folgetranche von 200.000 CHF aufnehmen konnte. Insgesamt hatte er sich also 600.000 CHF geliehen. Hätte er jedoch einen Baukredit gehabt, müsste er jetzt Kreditanträge stellen und darauf hoffen, dass er aufgrund seiner aktuellen finanziellen Situation eine Zusage erhält.

Meiner Meinung nach zeigt dieses Beispiel sehr deutlich, dass es in der Tat von grossem Vorteil ist, Festhypotheken frühzeitig abzuschliessen. Wie siehst du das?

[FWinkler]

Hallo Nessio,

Danke, dass du deine Überlegungen hier geteilt hast. Ich hätte da aber auch noch eine Frage. Du erwähnst, dass es notwendig wäre, Eigenmittelreserven aufzubauen, um Finanzierungslücken bis zur Verfügbarkeit der nächsten Hypothekentranchen überbrücken zu können. Wie viel Geld musstest du zur Seite legen? Mir ist nicht ganz klar, in welcher Grössenordnung ich denken muss.

[nicola_padinatos]

Hey Nessio,

Ich möchte hier noch ein weiteres Thema aufgreifen, das du auch in deinem Beitrag erwähnt hast. Ich spreche von der Kombination von Festhypotheken und Baukrediten. Gibt es erfolgreich praktizierte Szenarios von Menschen, die damit Erfolg haben? Falls ja, welche Grössenordnung hat sich für eine solche Kombination bewährt? Ich denke, wenn wir diese Information hätten, würde es dir dabei helfen, dein Vorgehen zu überdenken.