Finanzen & Recht
Grundbuch Lasten und Rechte

Das Grundbuch – Dienstbarkeiten und Lasten

Das Grundbuch dient nicht nur dazu, die jeweiligen Eigentumsverhältnisse des Grundstücks zu beurkunden und diese gegenüber jedem potentiellen Grundstückskäufer glaubhaft zu machen. Neben dem Eigentum werden in Grundbüchern viele andere Rechte eingetragen. Die bekanntesten weiteren Rechte sind die Hypothek und die Grundschuld.

20 Februar 2016

Regelmäßig werden beim Erwerb eines Grundstücks lediglich 20 % Eigenkapital von den Banken verlangt. Im Gegenzug lassen sich die Banken entweder eine Hypothek oder eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen, um für das gewährte Darlehen in Form des Grundstücks eine angemessene Sicherheit zu haben.

Im Fall von Zahlungsschwierigkeiten können die Geldhäuser so direkt Zugriff auf das Grundstück selbst nehmen und dieses im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten. Diese Rechte der Banken befinden sich meistens in einem sehr hohen Rang. Dies bedeutet, dass bei einer Verwertung zunächst die Forderungen der Banken ausgeglichen werden. Daher lohnt sich bereits hier ein Blick ins Grundbuch, um die noch vorhandenen Hypotheken und Grundschulden entweder zu löschen oder umschreiben zu lassen. Aufgrund des hohen Ranges dieser Bankgrundschulden ist es vorteilhaft, hier eigene Rechte einzutragen.

Grundbuchänderungen stets mit Notar

Um neue Pfandrechte einzutragen oder die bestehenden Eintragungen zu löschen, ist stets ein notariell beglaubigter Antrag erforderlich. Es kann sich dennoch, auch für bereits abbezahlte Grundschulden und Hypotheken empfehlen, diese bestehen zu lassen und nicht zu löschen. So können kostengünstiger weitere Darlehen in dem gleichen Rang erfasst werden, falls zusätzliche Renovierungen notwendig werden oder anderweitige Darlehen aufgenommen werden. Die Löschung und die Neueintragung von Rechten ist stets teurer, als die bereits eingetragenen Rechte anderweitig zu ändern. Hinzu kommt die hohe Sicherheit solcher Pfandrechte aufgrund des hohen Ranges.

Zu beachten ist jedoch, dass einige Rechte Dritter nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Dazu zählen Rechte von Gemeinden hinsichtlich nicht gezahlter Steuern oder Pfandrechte von Bauhandwerkern, die sich an den von ihnen errichteten Räumen bis zur vollständigen Bezahlung ein Pfandrecht vorbehalten. Hier kann vertraglich festgelegt werden, wer für diese Kosten aufkommt. Weiterhin kann auch ein sogenanntes Sperrkonto für diese Steuern und Baukosten errichtet werden, damit diese Forderungen vorab abgesichert sind.

Dienstbarkeiten und Lasten

Neben den vorbenannten Eintragungen sind in vielen Grundbüchern auch sogenannte Dienstbarkeiten oder Lasten eingetragen. Auch wenn diese Rechte weniger bekannt sind, sollten diese keinesfalls vernachlässigt werden, da diese enorme Auswirkungen auf die Kosten des Hauserwerbs oder hohe Folgekosten haben können.

Diese Dienstbarkeiten betreffen immer das Verhältnis eines herrschenden und eines dienenden Grundstückes. Dies bedeutet, dass das dienende Grundstück stets dem herrschenden Grundstück ein genau festgelegtes Recht einräumen muss. Meistens handelt es sich dabei um Durchfahrtsrechte zu Grundstücken, die in zweiter Reihe belegen sind. Diese gehen oftmals mit Durchleitungsrechten, für die Gas- und Wasserleitungen, und einer Mitbenutzung des eigenen Grundstücks durch die Nachbarn einher. Es kann daher sein, dass ihr Nachbar die von ihnen genutzte Auffahrt ebenfalls nutzen darf, weil dies der einzige Weg zu seinem Grundstück ist. Es ist auch möglich, dass sich Abstandsregelungen und weitere Bauvorschriften im Grundbuch finden.

Achtung bei eingetragenen Wohnrechten

Im Grundbuch kann auch ein Wohnrecht eingetragen sein. Dies berechtigt den Wohnberechtigten zum lebenslangen unentgeltlichen Aufenthalt in der ihm zugewiesenen Wohnung. Die Kosten hat, zumindest grösstenteils, der Erwerber zu tragen. Dieses Wohnrecht kann nur im Einvernehmen mit dem Wohnberechtigten beendet werden. Meist sind hierzu hohe Abschlagsbeträge notwendig. Mit Tod des Wohnberechtigten erlischt dieses Recht jedoch automatisch und wird nicht vererbt. Ebenfalls gibt es Erbbaurechte, welche den Erwerber verpflichten einen jährlichen Betrag als Erbpacht zu entrichten.

Beim Erwerb eines Hauses oder Grundstückes ist daher neben dem Kaufpreis und der Lage vor allem auf die Eintragungen im Grundbuch zu achten. Daher ist ein Blick in das Grundbuch nicht blosse Formalität, sondern unerlässlich. Andererseits drohen auch bei einem Traumhaus unliebsame und kostenintensive Überraschungen.

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