Recht
Grundbuch - Pflichten Lasten Rechte

Pflichten, Lasten & Rechte im Grundbuch: Darauf müssen Sie beim Hauskauf achten!

Wer ein Haus in der Schweiz kauft, muss vorher ins Grundbuch schauen. Im Folgenden erklären wir Ihnen, warum das so wichtig ist – und auf welche Pflichten, Lasten und Rechte Sie besonders achten sollten.

15 Februar 2019

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches und auf kantonaler Ebene geführtes Register. Es gibt Auskunft über die Grundstücke im jeweiligen Kanton – und informiert zum Beispiel darüber, wer der Eigentümer eines Grundstücks ist oder ob das Grundstück mit Pfandrechten belegt ist. Das Grundbuch setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

Hauptbuch

Das Hauptbuch enthält eine detaillierte Grundstücksbeschreibung. Hier erfahren Sie Angaben zur Grundstücksfläche und bereits vorhandenen Gebäuden, Eigentümer, Mietverträge und Erwerbsdatum. Ausserdem liefert das Hauptbuch Informationen über Auflagen der Baupolizei und – besonders wichtig – Dienstbarkeiten.

Tagebuch

Das Tagebuch erfasst alle Grundbuchanmeldungen in chronologischer Reihenfolge. In Kombination mit dem Hauptbuch, Pläne amtlicher Vermessung (inkl. Grenzverläufe) und Belege haben Sie alle Informationen, die Sie über ein zu kaufendes Grundstück brauchen.

Übrigens: Im Kanton Bern liest ein Notar den Grundbucheintrag zur Beurkundung des Kaufvertrags vor und macht auf rechtliche Konsequenzen aufmerksam. Dennoch sollten Sie sich die Zeit nehmen, den Grundbucheintrag vor Vertragsabschluss in Ruhe durchzulesen.

Wann lohnt sich der Blick ins Grundbuch?

Neben dem Kaufpreis und der Lage sind die Eintragungen ins Grundbuch das wichtigste Kaufkriterium einer Immobilie. Sie müssen sich vor der Vertragsunterzeichnung darüber informieren, welche Rechte und Lasten mit dem Grundstück verbunden sind – schliesslich erwerben Sie diese Rechte und Lasten immer mit dem Grundstück zusammen. Der Blick ins Grundbuch lohnt sich deshalb vor jedem Immobilienkauf in der Schweiz. Vor allem Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte können Haus- und Wohnkosten schnell in die Höhe treiben.

Tipp: Den Grundbuchauszug erhalten Sie per Interessennachweis beim zuständigen Grundbuchamt. Dabei können Sie zwischen einem unbeglaubigten Auszug (20 bis 30 Franken) und einem beglaubigten Auszug (30 bis 50 Franken) wählen. Mündliche Auskünfte sind dagegen kostenlos.

Dienstbarkeiten im Grundbuch

Dienstbarkeiten in der Schweiz bezeichnen «beschränkte dingliche Rechte». Das sind Rechte, die eine bestimmte Person für eine bestimmte Nutzung oder Beherrschung einer Sache berechtigen. Alle wirksamen Dienstbarkeiten und Lasten eines Grundstücks sind im Grundbuch einzutragen.

Häufige Dienstbarkeiten sind zum Beispiel:

Wegrechte

Wegrechte berechtigen den Zugang zu einem Grundstück, um das eigene Grundstück zu erreichen. Das ist vor allem bei Grundstücken der Fall, die keinen direkten Zugang zur Strasse haben – oder wenn eine Abkürzung über ein privates Grundstück gesichert werden soll.

Wohnrecht

Besondere Vorsicht ist bei einem Wohnrecht geboten. Ein solcher Grundbucheintrag berechtigt einen Wohnberechtigten zum lebenslangen und unentgeltlichen Aufenthalt auf dem jeweiligen Grundstück/Haus/Wohnung. Die Kosten trägt meistens der Grundstückskäufer. Das Wohnrecht erlischt erst mit Tod des Wohnberechtigten und wird nicht vererbt. Ein vorzeitiges Löschen eines Wohnrechts ist meist mit hohen Abschlagsbeträgen verbunden.

Baurecht

Ein Baurecht ermöglicht den Bau oder Erhalt eines Bauwerks auf dem belasteten Grundstück. Somit gibt es einen Eigentümer des Bodens und einen Eigentümer des Bauwerks. Baurechte sind höchstens für 100 Jahre möglich, können zu einem späteren Zeitpunkt jedoch um weitere 100 Jahre verlängert werden.

Nutzniessung

Eine Nutzniessung ermöglicht dem Berechtigten den «vollen Genuss» am Vermögenswert des Grundstücks. So kann der Berechtigte den Vermögenswert zum Beispiel selber nutzen, vermieten oder verpachten – aber den Vermögenswert nicht aufbrauchen oder veräussern. Dabei trägt der Nutzniessungsberechtigte die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt, Bewirtschaftung der Sache, Zinsen, Kapitalschulden und Steuern und Abgaben.

Übrigens: Beim Kauf eines Grundstücks oder Immobilie ist nicht die Vertragsunterschrift entscheidend. Der tatsächliche Eigentumswechsel erfolgt erst mit dem Eintrag im Grundbuch!

Hypotheken im Grundbuch

Grundstücke in der Schweiz lassen sich mit nur 20% Eigenkapital und entsprechenden Baukrediten erwerben. In einem solchen Fall sichern sich die Banken meist eine Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch. Deshalb sollten Sie vor dem Hauskauf überprüfen, ob Ihr Grundstück mit einer alten Hypothek oder Grundschulden belastet ist – und diese bei Bedarf löschen oder umschreiben lassen. Sie können diese Pfandrechte jedoch auch bestehen lassen. Das bietet Ihnen den Vorteil, dass weitere Darlehen in dem gleichen Rang günstiger erfasst werden.

Wichtig: Nicht alle Rechte sind im Grundbuch vermerkt. Zu Gemeinderechten bei nicht gezahlten Steuern oder bestimmten Pfandrechten von Bauhandwerkern werden Sie im Grundbuch zum Beispiel keine Informationen finden. Hier können Sie mit dem Verkäufer vertraglich festlegen, wer für diese Kosten aufkommt.

Wie funktionieren Grundbuchänderungen?

Sie möchten bestimmte Pflichten, Rechte und Lasten im Grundbuch löschen, ändern oder einen neuen Eintrag im Grundbuch vornehmen? Dann ist ein notariell beglaubigter Antrag nötig. Ihre Entscheidung sollte jedoch wohl überlegt sein – das Löschen und Neueintragen von Rechten ist in den meisten Fällen sehr kostspielig. Die Kosten fallen je nach Kanton unterschiedlich aus.

Fazit

Was hier einfach erklärt ist, gestaltet sich in der Praxis häufig kompliziert. Vor allem bei Baurechten, Nutzniessungen oder bereits bestehenden Hypotheken oder Grundschulden wird es für Laien schnell komplex. Deshalb bietet sich beim Blick in das Grundbuch ein Experte als Unterstützung an (z.B. ein Makler oder ein Anwalt, sie können unverbindlich Offerten dazu einholen auf Plattformen wie gryps.ch). Das kann Ihnen helfen, sich bestmöglich abzusichern und teure Fettnäpfchen zu vermeiden. Auch der beurkundende Notar kann als neutrale Person  Klarheit schaffen.

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