Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage: Eine Eigentumswohnung garantiert Rendite und Sicherheit – wer jedoch eine unüberlegte Entscheidung trifft oder Tücken beim Kauf übersieht, kann viel Geld in den Sand setzen. Mit unseren 5 Fragen für den Kauf einer Eigentumswohnung vermeiden Sie das.
Warum möchten Sie eine Wohnung kaufen? Der Zweck Ihrer Eigentumswohnung entscheidet über die Anforderungen Ihrer zukünftigen Immobilie:
Bei einer Wohnung für den Eigenbedarf ist eine langfristige Planung und exakte Prüfung des Kaufobjekts besonders wichtig. Denken Sie voraus und überprüfen Sie, ob Lage, Schnitt und Raumanzahl Ihren Ansprüchen genügt. Wie hoch ist die Chance, dass Sie auch in 10 Jahren noch mit der Wohnung zufrieden sind? Wie möchten Sie später einmal leben? Vielleicht bevorzugen Sie zur Zeit eine Wohnung im Zentrum, aber später den ruhigen Stadtrand? Denken Sie ausserdem an die Familienplanung: Wenn diese noch nicht abgeschlossen ist, sollten Sie vielleicht in ein Zimmer mehr investieren.
In gefragten Städten und Top-Lagen sind Eigentumswohnungen für private Investoren kaum zu haben. Suchen Sie daher nicht nach den teuersten Lagen – kalkulieren Sie genau, welche Wohnungen Sie sich leisten können und mit welchen Kosten und Renditen Sie rechnen müssen. Die Rendite hängt grundsätzlich vor allem von der Grösse und Lage der Immobilie ab: Kleinere Wohnungen sind günstiger in der Anschaffung, dafür sind Mieter-Fluktuation und Verwaltungsaufwand deutlich höher. Grössere Wohnungen bieten mehr Rendite, dafür sind die Instandshaltungs- und Reparaturkosten häufig höher – denn je grösser und hochwertiger die Wohnung, desto anspruchsvoller der Mieter.
Tipp: Richten Sie sich bei der Suche Ihrer Eigentumswohnung nach Ihrem bevorzugten Mieterklientel. Wenn Sie zum Beispiel junge Arbeitnehmer als Zielgruppe wählen, bietet sich eine zentrale Neubauwohnung mit guter Verkehrsbindung an.
Beide Wohnungsformen bieten verschiedene Vor- und Nachteile, die Sie genau abwägen sollten:
Viele Mieter suchen nach Altbauwohnungen. Solche Immobilien sehen schön aus, haben geräumige Räume, hohe Decken und liegen meist in zentraler Lage oder im Stadtkern. Im Vergleich zum Neubau sind Altbauwohnungen jedoch schadensanfälliger und haben einen höheren Investitionsbedarf. Auch eine teure Sanierung kann nötig sein – das ist vor allem bei historischen Gebäuden unter Denkmalschutz kostspielig.
Tipp: Wenn Sie die Erhaltungskosten berechnen möchten, können Sie die «Peterssche Formel» als Richtwert nutzen: Innerhalb von 80 Jahren muss der 1,5fache Wert der Baukosten aufgewendet werden.
Während Neubauwohnungen selten ästhetisch überzeugen, punkten die Wohnungen vor allem mit niedrigen Nebenkosten und Energieverbrauch. Ausserdem benötigen Neubauwohnungen häufig kaum Wartungs- und Reparaturkosten – moderne Baumaterialien und Haustechnik machen’s möglich!
Tipp: Vorsicht beim Kauf von Eigentumswohnungen in der Planungsphase! Lesen Sie sich unbedingt die Baubeschreibung durch und achten Sie auf jedes Detail – denn nur Bauleistungen in der Bauschreibung sind verbindlich!
Achten Sie nicht nur auf den Kaufpreis der Eigentumswohnung. Nebenkosten, Steuern und sonstige Gebühren können die Gesamtkosten schnell nach oben treiben. Dazu gehören zum Beispiel Notar- und Gerichtskosten, die rund zwei Prozent des Kaufpreises betragen. Auch die Maklercourtage schlägt üblicherweise mit zwei bis drei Prozent des Verkaufspreises zur Buche – abhängig von Art und Lage der Eigentumswohnung.
Wichtig: Wenn Sie eine Eigentumswohnung in der Schweiz kaufen, ist die sogenannte Handänderungssteuer fällig. Die Höhe der Handänderungssteuer wird kantonal geregelt – das Kanton Neuenburg hat mit 3,3% den höchsten Steuersatz.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie sich unbedingt Vergleichsangebote einholen. Das hilft Ihnen, den Verkaufswert in Relation zusetzen und gibt Ihnen wertvolle Informationen für die Preisverhandlung. Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis deshalb mit anderen Wohnungen, die einen ähnlichen Zustand, Lage und Alter haben. Wenn Sie für die Immobiliensuche einen Makler einschalten, wird dieser Sie mit entsprechendem Fachwissen beraten, was ein grosser Vorteil ist. Auf der Seite unseres Partnerunternehmens Gryps.ch können Sie 3 unverbindliche Offerten von Immobilienmaklern in Ihrer Region anfordern.
Tipp: Natürlich können Sie auch einen eigenen Immobilienwert errechnen. In der Verhandlung sollten Sie Ihren Kaufpreis dem Verkäufer nennen und begründen, wie sich Ihr errechneter Kaufpreis zusammensetzt. So zeigen Sie, dass Sie sich auskennen und verbessern Ihre Verhandlungsposition.
Ohne Versicherung für den Schutz Ihrer Eigentumswohnung gehen Sie ein grosses Risiko ein – denn ein Schadensfall kann Ihre finanzielle Existenz bedrohen. Deshalb sollten Sie sich vor dem Kauf über die Versicherungssituation informieren.
Wer in der Schweiz eine Eigentumswohnung kauft, tritt in eine sogenannte Stockwerkeigentümergemeinschaft ein, die meist über den Verwalter eine gemeinsame Versicherungslösung abschliesst. Dazu gehören im Normalfall eine Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer. Die Gebäudeversicherung schützt vor Schäden wie Feuer, Blitzschlag, Hagel oder Hochwasser. Die Haftpflichtversicherung schützt den Eigentümer bei Personen- oder Sachschäden durch Verletzung der Eigentümerpflichten.
Wichtig: Wenn eine Person in einem gemeinschaftlich benutzten Gebäudeteil zu Schaden kommt, sind alle Stockwerkeigentümer haftpflichtig – solche Schäden liegen jedoch häufig ausserhalb der individuellen Privathaftpflichtversicherungen der Stockwerkeigentümer. Überprüfen Sie deshalb auch, ob es eine Gebäudehaftpflichtversicherung der Eigentümergemeinschaft gibt.
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