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Bauplanung & Bauleitung

Was ist ein Vorprojekt? So starten Sie Ihr Bauprojekt richtig

Das Vorprojekt ist die erste Basis für ein Bauvorhaben. Es gehört zu den Planungsphasen des Baus und bestimmt, was später in den Bauphasen realisiert werden soll.

Was versteht man unter der Vorprojektphase?

Definition Vorprojekt allgemein:

Ein Vorprojekt gehört zu jeder Projektplanung. Es folgt aus der ersten Idee zum Projekt. Eine andere Bezeichnung ist Machbarkeitsstudie. In diesem Rahmen wird geklärt, unter welchen Bedingungen das Projekt durchführbar ist.

Definition Vorprojekt im Bauwesen:

Im Bauwesen läuft ein Projekt in fünf Planungsphasen zum Bau ab, deren erste das Vorprojekt ist. Es dient dazu, den Rahmen für die endgültige Projektierung abzustecken und mögliche Probleme im Vorfeld zu erkennen. Die anderen vier Bauphasen sind die Baueingabe, das Ausführungsprojekt mit Auftragsvergabe, die Realisierung und die Übergabe.

Welche Relevanz hat das Vorprojekt und was gehört dazu?

Unter den Planungsphasen des Baus ist es die wichtigste. Hiermit werden die Weichen für alle späteren Bauphasen gestellt. Viele Punkte lassen sich in späteren Phasen kaum oder gar nicht mehr korrigieren. Theoretisch sind natürlich immer Korrekturen möglich, doch diese verursachen dann unnötig hohe Kosten. Die Basis eines erfolgreichen Vorprojekts ist das ausführliche Pflichtenheft. Dieses erarbeiten der Architekt und die Bauherrschaft gemeinsam. Es sind hierin folgende Punkte unbedingt festzulegen:

• maximaler Budgetrahmen inklusive der benötigten Reserven
• mögliche Einsparungen durch die Eigenleistungen des Bauherren
• gewünschter Bezugstermin
• geforderter bzw. erwünschter energetischer Standard (zum Beispiel Minergie-P)
• Einsatzplan für ökologische Materialien (Minergie-Eco, Label Natureplus usw.)
• geplante Bauweise (vorgefertigter Holzelementbau, Massivkonstruktion etc.)
• Wohnfläche exakt oder mit einer gewissen Toleranz (bis ~15 %)
• Zahl und Grösse der Räume
• Nutzungsplan für die Räume (beeinflusst deren Ausstattung)
• Anzahl, Grösse und Art von Nebenräumen: Keller, Waschküche, Hauswirtschaftsraum, Abstellraum, Veloraum, Garage, Heimbüro, genutzter Dachboden, Hobbykeller
• mögliche bzw. erwünschte Optionen für den späteren Umbau des Hauses, so etwa nach dem Auszug der Kinder oder die Teilung in zwei Wohneinheiten zwecks Untervermietung
• gegebenenfalls erhöhte Anforderungen an die Zugänglichkeit für Bewohner mit Handicap – sehr relevant bei älteren Bauherren, auf die körperliche Einschränkungen in den nächsten Jahren zukommen können, aber auch wichtig, wenn körperbehinderte oder ältere Familienmitglieder regelmässig zu Besuch kommen
• besondere architektonische Wünsche der Bauherrschaft, wie eine spezielle Organisation der Küche, die Abfolge und Anordnung der Räume, der Anteil an Verglasungen der Fassade, die Dachform, die Einbettung des Gebäudes in die Umgebung (Darstellung mit Bildern und Skizzen von Referenzhäusern zur Veranschaulichung solcher Ideen und Vorstellungen)
• spezielle Wünsche der Bauherrschaft zur Haustechnik, darunter Solaranlage (Photovoltaik und solarthermische Anlage), spezielles Heizungssystem, Netzwerkverkabelung für ein Smart Home
• sonstige Punkte, welche für die Bauherrschaft wichtig und unbedingt zu berücksichtigen sind

Für das Pflichtenheft sollte die Bauherrschaft von vornherein direkte Inputs liefern. Das bedeutet: schon bevor die Planungsphasen zum Bau beginnen, können künftige Bauherren ein privates, formloses Pflichtenheft anlegen, in welchem sie sich die genannten Punkte notieren und die darin aufgeführten Fragestellungen für sich beantworten.

Weiteres ergibt sich dann im Gespräch mit dem Architekten, der auf verschiedene Punkte hinweisen wird, welche private Bauherren nicht kennen. Damit kristallisiert sich die Essenz heraus. Entscheidend ist auf jeden Fall, dass das professionelle Pflichtenheft durch den Architekten vollständig angelegt wird. Es sollte dann in den einzelnen Bauphasen keine offenen Fragen mehr geben.

Einfluss der gesetzlichen Rahmenbedingungen auf das Vorprojekt

Die Baugesetze sind neben dem Pflichtenheft der zweite Punkt, der in der Vorprojektphase zu beachten ist. Sie setzen den Rahmen für die realisierbaren Vorstellungen eines Bauprojekts. Im Bundesrecht und im kantonalen (manchmal auch kommunalen) Baurecht gibt es detaillierte Vorschriften. Die wichtigsten betreffen

• Dachformen,
• die Grösse von Dachfenstern,
• die Art der erlaubten Heizsysteme,
• die Abstände zu Nachbarhäusern,
• die optische Gestaltung sowie
• die Grösse und den Aufstellungsort von Öl- und Gastanks.

Wenn diese Punkte geklärt sind, kann der Architekt seine ersten Skizzen und Modelle erstellen. Er wird sie anschliessend mit der Bauherrschaft besprechen und danach präzisieren. Nach und nach nimmt das Projekt damit seine endgültige Gestalt an.

Wenn der Architekt einen Entwurf präsentieren kann, der alle Vorstellungen laut Pflichtenheft und auch alle gesetzlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt, folgt die erste Kostenschätzung mit einer Genauigkeit von ~20 %, die der Bauherrschaft zeigt, inwieweit sich ihre Vorstellungen im festgesetzten Finanzrahmen realisieren lassen.

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Was kostet das Vorprojekt?

Die Kosten für diese Planungsphase betragen ~10 % der gesamten Architektenkosten. Diese wiederum sind mit ~15 % des Gesamtbudgets beim Eigenheimbau zu veranschlagen. Die Vorprojektkosten lassen sich ihrerseits in Teilleistungen aufspalten:

• Studium von Lösungsmöglichkeiten
• Einschätzung der Baukosten
• konkrete Vorprojektplanung
• konkrete Kostenplanung

Diese Vorgaben macht die SIA 102, welche die Vorprojektierung als Teilphase der Projektierung betrachtet. Das beschriebene Pflichtenheft ist zwar wichtig, gehört aber nicht zu den zu vergütenden Architektenleistungen, auch wenn der Architekt dabei mitwirkt. Möglich ist jedoch, dass er ein gesondertes Honorar für spezielle Investitionsrechnungen oder Betriebsanalysen verlangt, wenn diese aufgrund besonderer Umstände erforderlich sind.

Auch Aufnahmen des Geländes und der Umgebungsgebäude können zusätzliche, kostenpflichtige Leistungen der Vorprojektphase sein, auf die der Architekt aber hinweisen wird. Der Kostenaspekt für diese Projektierungsphase ist deshalb wichtig, weil der Architekt nach entsprechender Auftragserteilung die Vorprojektphase abschliessen könnte, sich aber die Bauherrschaft anschliessend für einen anderen Auftraggeber entscheiden könnte. Die Vorprojektkosten sind dann dennoch zu bezahlen, wofür die Bauherrschaft auch die ausgefertigten Unterlagen erhält.

Artikelbild: © franckito / 123rf.de