Soll Ihr Bauprojekt mit Architekt oder Generalunternehmer verwirklicht werden? In diesem Artikel beleuchten wir die Unterschiede zwischen Architekt und Generalunternehmer und vergleichen deren Vor- und Nachteile.
Viele träumen vom eigenen Haus oder möchten eine vorhandene Immobilie aus- oder umbauen. Wenn aus dem Traum Wirklichkeit wird, geht es in die Planungsphase. Und schon steht ein Entscheid an, der für den Laien gar nicht so einfach ist: Soll das Projekt mit Architekt oder Generalunternehmer verwirklicht werden? Was bieten die beiden Möglichkeiten, welche Vor- und Nachteile haben sie? Wie unterscheiden sich die beiden Vorgehensweisen finanziell, welche rechtlichen Aspekte müssen Sie beachten?
Wenn das Traumhaus in die konkrete Bauphase geht, sind viele Entscheide gefragt. Architekten und Generalunternehmer bieten unterschiedliche Möglichkeiten auf dem Weg zum schlüsselfertigen Eigenheim oder der Geschäftsimmobilie. Darum ist es – neben der Frage der Finanzierung und Budgetierung – von entscheidender Wichtigkeit, sich die beiden Modelle einmal näher anzuschauen.
Mit dem Generalunternehmer bekommen Sie einen Partner an die Hand, der alles rund um den Bau koordiniert, plant, verwirklicht. Vom Materialeinkauf über die Handwerkersuche bis hin zur Zeitplanung für das Gesamtprojekt reicht das Service-Angebot. Besonders bei Fertighaus-Konzepten kennen wir diese Variante. Und wäre es nicht schön, einfach den Auftrag zu erteilen, zur rechten Zeit zu bezahlen und den Haustürschlüssel in Empfang zu nehmen, ohne weitere Mühen? Doch ganz so einfach ist es nicht, denn das Projekt Hausbau ist so individuell wie der Mensch selbst. Darum ist auch hier Flexibilität gefragt, in der Planungsphase genauso wie in der Bauphase.
Der Architekt Ihrer Wahl bietet eine interessante Offerte gerade für individuelle Hausbau-Wünsche. Schon lange vor dem ersten Spatenstich wird er zum regelmässigen Ansprechpartner für den Bauherren. Für den organisatorischen Aufwand und die Koordination setzt der Architekt mitunter eine Bauleitung ein, mit der Bauherr und Architekturbüro Hand in Hand arbeiten. Hier muss der Bauherr häufiger Entscheide treffen – was nicht unbedingt ein Nachteil ist. Denn gerade diese Vorgehensweise macht eine individuelle Planung der Liegenschaft und der Baumassnahmen möglich – nicht nur vor, sondern auch während der Bauphase.
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Schauen wir uns die Thematik Architekt oder Generalunternehmer einmal aus der Nähe an. Was bietet mir der Generalunternehmer für den Hausbau konkret?
Der GU, wie er gern verkürzt genannt wird, hat die alleinige Verantwortung für die Erbauung Ihres Hauses. Er erstellt zunächst ein Budget, das alle Ausgaben von den Materialkosten über Handwerkerkosten bis hin zu möglichen Eigenleistungen umfasst. Dazu kommt eine sogenannte Risikomarge, die als Reserve für zeitliche Verzögerungen und unvorhergesehene Kosten eingeplant ist. Anhand dieses Budgets ergibt sich der Kaufpreis, den der Bauherr für das Haus zahlen wird.
Ist der Hausbau im Gange, kontrolliert und koordiniert der GU alle Phasen des Projektes. Er bestellt und beauftragt Handwerksunternehmen, erteilt Aufträge, kontrolliert die Baufortschritte und kümmert sich um all die kleinen Schritte, die bis zum schlüsselfertigen Haus gegangen werden müssen.
Wer die Frage „Architekt oder Generalunternehmer?“ für sich mit dem Architekten beantwortet, der gewinnt damit einen Fachmann als beratende Anlaufstelle für das gesamte Bauprojekt. Gerade bei individuellen Vorstellungen, die vom üblichen „Fertighaus“ abweichen, ist diese Variante beliebt. Nicht umsonst sprechen wir umgangssprachlich vom „Architektenhaus“, wenn wir eine besonders individuelle Immobilie meinen.
Der Architekt plant das Haus von Anfang an, genau nach den Wünschen des Bauherren. Für die Bauleitung stellt er häufig eine geeignete Fachperson oder ein Unternehmen an. Diese übernimmt dann die Koordination und die organisatorischen Aufgaben rund um das Bauprojekt. Der Bauherr selbst ist ebenfalls in allen Phasen weiterhin gefragt: Er hat volles Entscheidungsrecht bei jedem anstehenden Entscheid, der Architekt unterstützt mit Tipps, Informationen und Empfehlungen.
Allerdings liegen hier die Risiken zusätzlicher Ausgaben und die Gesamtverantwortung auch beim Bauherrn, genau wie die Entscheidungsmöglichkeiten. Mehr Zeit muss der künftige Hausbesitzer auch mitbringen, denn für viele Entscheide braucht es die Anwesenheit auf der Baustelle oder zumindest die Möglichkeit einer ausführlichen Besprechung mit dem Architekten.
Belohnt wird der Aufwand damit, dass die Liegenschaft am Ende bis ins kleinste Detail den eigenen Wünschen entspricht, was bei einem derart langfristigen Projekt wie dem Eigenheim empfehlenswert erscheint.
Wie wir sehen, hängt die Frage „Architekt oder Generalunternehmer?“ wie so viele Entscheide von den individuellen Bedingungen und Wünschen ab. Das eigene Budget spielt hier ebenso hinein wie die Frage nach besonderen Ausführungen beim Bau, nach möglicher Eigeninitiative und weiteren Aspekten, die den einen oder anderen Service sinnvoll erscheinen lassen.
Der Generalunternehmer bietet vor allem Menschen, die wenig Zeit und wenig individuelle Wünsche haben, ein scheinbar unkompliziertes „Rundum-Paket“. Die gesamte Ausführung und Koordination wird dem Bauherren abgenommen, das Haus am Ende schlüsselfertig übergeben – wenn denn alles so läuft wie gehofft. Allerdings zeigen sich bei genauerer Betrachtung bedenkenswerte Umstände. Der Auftraggeber schliesst mit seinem GU einen Vertrag, den Generalunternehmer-Vertrag.
Der GU kalkuliert die anfallenden Baukosten: Material, Handwerker, das Salär für ihn selbst und die Risikomarge. Diese Kalkulation ist nicht immer transparent: Welcher Betrag für die einzelnen Posten fällig ist, ist nicht unbedingt im Detail ersichtlich. Natürlich liegt es im Interesse des Unternehmers, möglichst kostengünstig zu bauen, denn das erhöht seinen Gewinn. Unter Umständen geht dies zu Lasten der Bauqualität. Tipp dazu: Im Werkvertrag werden Fristen für allfällige Mängel festgelegt – diese unbedingt im Auge behalten!
Ein besonderes Thema ist das Konkurs-Risiko beim GU. Geht nämlich der Generalunternehmer während des Baus in Konkurs, bleibt der Bauherr auf dem unfertigen Bau und auf offenen Rechnungen anderer Unternehmen sitzen. Geld, das vorab schon bezahlt wurde, verschwindet in der Konkursmasse. Zudem haftet hier der Bauherr auch noch mit dem Grundstück für offene Forderungen, die von Handwerkerseite noch bestehen. In diesem Fall kommen viele zusätzliche Kosten auf den Bauherrn zu, und ausserdem muss das ganze Bauprojekt neu organisiert werden. Verringern lässt sich dieses Risiko zwar mit einem Zahlungsplan im GU-Vertrag, der eine ratenweise Zahlung vorsieht, doch bleiben erhöhte Risiken im Vergleich bestehen.
Der Architekt fürs Hausbauprojekt macht dem Bauherrn im Vorfeld der Arbeiten einen Kostenvoranschlag. Was am Ende an Baukosten abgerechnet wird, darf die Summe des Kostenvoranschlags nur um maximal zehn Prozent überschreiten. Hier haben wir also keinen Festpreis für das Gesamtprojekt, den wir im Vorhinein bereits kalkulieren können. Allerdings lässt dieses Konzept auch Änderungen noch während der Bauphase zu.
Auch hier wird in einzelnen Schritten gezahlt, nämlich gemäss dem Baufortschritt die Rechnungen der Handwerker und Materiallieferanten. Das ist zwar aufwendiger für den Bauherren, aber auch maximal transparent. Das Salär für den Architekten und für alle anderen Beauftragten wird im Kostenvoranschlag detailliert aufgeschlüsselt, sodass auch dieser Posten klar ersichtlich wird.
Die Organisation und Koordination übergibt der Architekt einem Bauleiter. Was Entscheide betrifft, so ist hier der Bauherr viel mehr eingebunden. Er wird von Architekt und Bauleitung auf dem Laufenden gehalten, denn sein Wort ist unverzichtbar für jede Entscheidung. Dazu sind mehr Termine nötig, auch vor Ort. Allerdings stimmt dann am Ende jedes Detail der Architektur mit den persönlichen Wünschen überein.
Die Vorteile des Generalunternehmers auf einen Blick:
Die Nachteile eines Generalunternehmers:
Die Vorteile des Architekten auf einen Blick:
Die Nachteile eines Architekten:
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Architekt oder Generalunternehmer haben je nach Ausgangslage und -interessen unterschiedliche Vorteile und Nachteile zu bieten. Wie wir gesehen haben, kommt es stark darauf an, welche Aspekte Ihnen für den Hausbau wichtig sind.
Eine kostentransparente Kalkulation, ein geringeres Risiko in Sachen Unternehmenskonkurs und die fachliche Leitung bei gleichzeitiger Entscheidungsfreiheit für den Bauherren sprechen für den Architekten. Auch der Generalunternehmer hat seine Vorzüge, doch wer sich den ganz persönlichen Traum vom Haus erfüllen will, der bekommt hier wenig Individualismus geboten.
Sie haben noch Informationsbedarf zum Thema Architekt oder Generalunternehmer? Lassen Sie sich gerne dazu beraten. Der Architekt Ihres Vertrauens steht Ihnen jederzeit beratend zur Seite – auch schon lange, bevor der erste Stein auf den Baugrund gesetzt wird.
Artikelbild: © sisterspro / 123rf.de
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