In diesem Artikel stellen wir die wichtigsten Schritte vor, die jeder Bauherr kennen sollte, um den Hausbau planen zu können.
Sie möchten ein Einfamilienhaus bauen? Dann schweben Ihnen sicherlich einige Vorstellungen und Wunschbilder im Kopf herum. Ganz am Anfang steht naturgemäss die Entscheidung, ob Sie ein eigenes Haus bauen beziehungsweise bauen zu lassen. Als Baulaie sollten Sie sich vor dem Hausbau aber eine genaue Vorstellung vom Ablauf eines solchen Projekts machen. Von der ungefähren Idee bis zum Umzug ins Traumhaus.
Zunächst einmal geht es darum, einen geeigneten Ort und ein Grundstück für den Hausbau zu finden. Wo das Haus später stehen soll, hängt einerseits von den individuellen Wünschen ab, andererseits von den finanziellen Möglichkeiten. Da in vielen Gegenden der Schweiz Bauland ein knappes Gut geworden ist, sind verfügbare Grundstücke häufig sehr teuer. Um an Bauland zu kommen, bietet es sich deshalb an, auf einschlägigen Immobilienportalen zu recherchieren oder selbst ein Zeitungsinserat zu schalten. Darüber hinaus lohnt sich häufig auch eine lokale Recherche in Ihrer Wunschgemeinde.
Bei der Entscheidung für oder wider eines Grundstücks sind häufig auch die Verkehrsanbindung und andere infrastrukturelle Faktoren ausschlaggebend. Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung aus? Befinden sich Grund- oder weiterführende Schulen in der Nähe? Wünschen Sie sich einen Garten? Als Grundstückskäufer sollten Sie die Lage einer genauen Untersuchung unterziehen – und sich auch die unmittelbare Nachbarschaft anschauen. Ist das Grundstück ruhig gelegen oder gibt es Verkehrslärm? Wohnen in der Gegend junge Familien oder eher ältere Menschen?
In einem weiteren Schritt gilt es herauszufinden, welche Bebauung auf dem Grundstück überhaupt erlaubt ist. Beispielsweise hängt die Möglichkeit für eine Unterkellerung vom Grundwasserspiegel ab – der höher ist, wenn sich in unmittelbarer Nähe ein Gewässer befindet. Über die Baubewilligung – also darüber, ob das Vorhaben Hausbau nach Ihren Wünschen umgesetzt werden kann – entscheidet die Baubehörde beziehungsweise die Baupolizei. Wer einen Architekt oder Bauträger beschäftigt, kann diesen Behördengang häufig an diesen abtreten.
Jetzt Offerten von Architekten erhalten
Beim Amt für Umwelt können Bauherren vor dem Kauf überprüfen, ob für das Grundstück Altlasten bestehen. Damit gemeint sind schädliche Bodenveränderungen, die durch umweltgefährdende Stoffe hervorgerufen werden. Sind Altlasten vorhanden, ist ein Bau häufig mit Auflagen zur Revitalisierung des Bodens verbunden, was die Kosten schnell in die Höhe treiben kann.
Das Grundbuchamt ist ein weiterer Kostenfaktor. Bevor Ihnen ein Grundstück offiziell gehört, werden Sie beim Grundbuchamt des jeweiligen Kantons in das entsprechende Grundbuch eingetragen. Ausserdem können Sie hier kontrollieren, ob das Grundstück – zum Beispiel durch ein Grundpfandrecht – belastet ist.
Die Entwurfsphase ist besonders spannend, denn nun werden aus Träumen handfeste Pläne und Entscheidungen. Da die meisten Bauherren genaue Wünsche bezüglich ihres Traumhauses haben, entscheiden sie sich gegen eine Bestandsimmobilie und wollen einen eigenen Hausbau planen. Die Möglichkeiten sind hier vielfältig: Je nach Zeit und Kapital können Bauherren ein individuelles Objekt planen oder ein Fertighaus kaufen. Im Trend liegen beispielsweise energiesparende Häuser und Holzhäuser aus nachhaltigen Materialien.
Sie überlegen noch, ob Sie Ihren Hausbau im Alleingang umsetzen oder ein Rundum-Sorglos-Paket mit Architekt oder Bauträger eingehen sollen? Diese Entscheidung will wohlüberlegt sein. Die Auswahl an interessanten Grundstücken und Bauprojekten hängt auch davon ab, wie flexibel Sie bezüglich des Haustyps sind. Welche Art Haus es sein soll, lässt sich mit Hilfe der folgenden Fragen eingrenzen:
Die Beauftragung eines Generalunternehmers kommt in Frage, wenn Sie noch kein Grundstück haben. Das Unternehmen übernimmt alle Arbeiten und Schritte vor und während des Hausbaus – sodass Sie sich weder um die Erschliessung des Grundstücks noch die Vergabe der verschiedenen Gewerke kümmern müssen. Bis zum vereinbarten Übergabedatum ist der Generalunternehmer Bauherr. Der Vorteil: Das Unternehmen haftet für alle Probleme, die während des Baus entstehen. Dafür verfügen Sie hier über weniger Gestaltungsfreiheit als bei einem Architekten.
Um das Haus im Falle einer Insolvenz nicht auf eigene Kosten fertigstellen zu müssen, sollten sich Bauwillige vor Vertragsunterschrift über die Seriosität und Bonität der Firma informieren. Gute Informationsquellen sind unter anderem Banken, Bauunternehmern und andere Käufer.
Wenn Sie statt eines Generalunternehmers einen Architekten hinzuziehen, entscheiden Sie selbst über die Intensität der Zusammenarbeit. Auf Wunsch kümmern sich Architekten auch um die nötigen Behördengänge, das Ausschreiben der Gewerke und die Auswahl der jeweiligen Firmen. Ausserdem können sie die Bauaufsicht übernehmen. Der Vorteil dieser Variante ist, dass Architekten ganz auf die individuellen Wünsche ihrer Kunden eingehen. Für die damit verbundene Planung und die nötigen Absprachen müssen Sie allerdings auch Zeit investieren. Um die Kosten etwas geringer zu halten, können Sie die Bauleitung nach Planungsabschluss an einen Generalunternehmer abgeben.
Bei dem Hausbau mit Bauunternehmer arbeitet man häufig mit einer Baukasten-Lösung. Das bedeutet, dass Sie als Bauherr aus verschiedenen Angeboten für die verschiedenen Elemente Ihres Hauses auswählen können. So haben Sie die Möglichkeit, sich zum Beispiel Keller, Raumaufteilung oder Dach nach Ihren individuellen Wünschen zusammenzustellen. Die Bauweise ähnelt hier am ehesten der eines Fertighauses.
Weitere Informationen zu dieser Fragestellung finden Sie in unserem Spezialartikel hierzu.
Den Hausbau planen – ein zeitintensives Unterfangen. Bei der Planung des Grundrisses geht es darum, sich ein Bild vom zukünftigen Traumhaus zu machen. Zunächst dürfen Sie dabei ruhig etwas übertreiben – denn schliesslich braucht es ein Leitbild, an dem sich der Architekt orientieren kann. Erst im nächsten Schritt ist das Ziel dann, sich mit den zur Verfügung stehenden Mitteln bestmöglich an die Idealvorstellung anzunähern. Die Planungsgespräche mit dem Architekten, Bauträger oder Hausanbieter helfen dabei, das Ziel nicht aus den Augen zu verlieren.
Die Grundrissplanung hängt stark von der Wahl des Baugrunds ab, denn Form und Grösse des Grundstücks beeinflussen die Gestaltung des Hauses. Häuser in Hanglage beispielweise beschränken die Möglichkeiten für die freie Anordnung der Räume. Und auch die Frage, von wo aus das Haus erschlossen wird, spielt eine Rolle. Darüber hinaus sollten Sie die gewünschte Einrichtung nicht vergessen. So sollten Sie beispielsweise Stellwände für Schränke einplanen und berücksichtigen, dass ein grosses Sofa nicht nur Platz für die reine Stellfläche, sondern auch Raum braucht, um wirken zu können.
Allgemein gilt: Der Grundriss muss zu den Bedürfnissen seiner Nutzer passen. Je nach den eigenen Bedürfnissen und der Anzahl der Bewohner gilt es, sich den perfekten Grundriss für Ihr Haus selbst zu erarbeiten. Beispielsweise ist ein zweites Bad für eine vierköpfige Familie sinnvoll, um Stresssituationen im Alltag zu vermeiden. Auch Rückzugsmöglichkeiten, ausreichend Stauraum und Bewegungsflächen fördern zum einen die Kommunikation in der Familie und beugen dem Entstehen von Unordnung vor.
Eine nachhaltige Planung sieht zudem Räume vor, die unterschiedlich genutzt werden, variabel getrennt und wieder zusammengelegt werden können. Ein flexibler Grundriss birgt den Vorteil, dass Sie ihn ständig an die sich wandelnden Bedürfnisse anpassen können. Ideal unterstützt wird eine solche flexible Nutzung beispielsweise durch etwa gleich grosse Räume.
Jetzt Offerten von Architekten erhalten
Wer einen Hausbau planen will, darf den äusserst wichtigen Punkt der Finanzierung nicht ausser Acht lassen. Für die Finanzierung kommen Kreditinstitute wie Filial- und Direktbanken, Sparkassen, Bausparkassen oder Versicherungen in Frage. Bevor Sie sich jedoch an einen Finanzdienstleister wenden, gilt es, sich eine realistische Vorstellung von den Baukosten zu machen. Der Preis für den Bau eines Einfamilienhauses setzt sich aus folgenden Faktoren zusammen:
Die Grundstückskosten
Für den Kauf eines bebaubaren Grundstücks in der passenden Lage fallen bereits einige Schweizer Franken an. Da es bei Grundstückspreisen sehr grosse regionale Unterschiede gibt, hängen die für diesen Posten anfallenden Kosten vom Quadratmeterpreis der jeweiligen Gemeinde ab. Auch innerhalb der Kantone ist hier mit spürbaren Abweichungen zu rechnen.
Die Baukosten (bestehend aus Baunebenkosten sowie Kauf- und Finanzierungsnebenkosten)
Abhängig von dem Haustyp, für den Sie sich entscheiden, fallen die Hausbaukosten höher oder niedriger aus. Auch die Art der geplanten Ausstattung kann die Baukosten schnell in die Höhe treiben. Mittels der Baukosten pro Quadratmeter ermitteln Sie die Ausgaben für Ihren Raumbedarf. Berechnungsgrundlage ist hier ausschliesslich die Wohnfläche, also exklusive Balkon, Terrasse und Keller.
In der Regel fallen noch einmal etwa 15 Prozent der Hausbaukosten (ohne Grundstückskosten) für die Baunebenkosten an. In diesen sind zum Beispiel die Kosten für Hausanschlüsse, Genehmigungsgebühren oder Bauversicherungen enthalten. Wenigstens fünf Prozent der Baukosten benötigen Sie für eine brauchbare Aussenanlage. Dazu gehören etwa Ausgaben für Pflaster, Mauern und Anschlüsse.
Zu den Kauf- und Finanzierungsnebenkosten gehören die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchgebühren sowie eventuell anfallende Maklerprovisionen. Ausserdem fallen in der Bauphase Bauzeitzinsen an, also Zinsen für bereits erfolgte Zahlungen sowie Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehen. Denken Sie daran, dass in diesen Kosten die Zinszahlungen für den Kredit, der Umzug und neue Möbel noch nicht enthalten sind.
Diese Kosten können stark schwanken – beispielsweise beträgt die Grunderwerbsteuer je nach Kanton zwischen ein und vier Prozent des Kaufpreises beziehungsweise des amtlichen Steuerwerts. Ausserdem ändert sich die Berechnungsgrundlage, je nachdem ob das Grundstück mit Hilfe eines Generalunternehmers oder separat gekauft wurde.
Artikelbild: © solerf / 123rf.de
Beschreiben Sie Ihr Projekt und erhalten Sie kostenlos Offerten von Handwerkern aus Ihrer Region
