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Bauplanung & Bauleitung

Ein Haus im Baurecht: Die wichtigsten Informationen auf einem Blick

Sie träumen vom Eigenheim und möchten die Investitionskosten so gering wie möglich halten? Dann ist ein Baurecht eine Überlegung wert – wir verraten Ihnen, worauf Sie dabei achten müssen.

Was ist ein Baurecht?

In der Schweiz kann jeder Grundeigentümer sein Grundstück mit einem Baurecht belasten – dafür ist lediglich ein Eintrag als Dienstbarkeit im Grundbuch nötig. Durch einen Baurechtsvertrag gehen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer (bzw. Baurechtsberechtigter) eine zeitlich befristete Bindung ein. Während diesem Zeitraum darf der Baurechtsnehmer das Stück Land bebauen und nutzen ohne Eigentümer des Grundstücks zu werden.

Wichtig: Im Schweizer Baurecht gibt es verschiedene Baurechtsmodelle, die sich vor allem in der Dauer des Baurechts, Höhe (und Eigenheiten) des Baurechtszinses und in der Heimfallregelung unterscheiden.

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Baurecht?

Sowohl Landeigentümer und Baurechtsberechtigter können vom Baurecht in der Schweiz profitieren. Während der Landeigentümer sein Grundstück nicht verkaufen muss, spart  der Baurechtsnehmer teure Investitionskosten. Dafür gibt der Landeigentümer seine Verfügungsgewalt auf und der Baurechtsnehmer muss einen Baurechtszins und in einigen Fällen zusätzliche Amortisationsleistungen zahlen. Im Vergleich zum Kauf ist ein Baurecht daher nicht immer die günstigste Variante.

Wie lange gilt ein Baurecht?

Das Schweizer Baurecht unterscheidet zwischen selbständigen und dauernden Baurechten. Ein selbstständiges Baurecht wird zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt, welches das Baurecht vererben und veräussern kann. Ein dauerndes Baurecht läuft mindestens 30 und maximal 100 Jahre.

Übrigens: Die Eigentumsübertragung am Baurechtsgrundstück ist nicht von der Zustimmung des Bondeigentümers abhängig zu machen. Im Baurechtsvertrag können jedoch Einschränkungen festgelegt werden – zum Beispiel bei schlechter Bonität des Erwerbers.

Wie hoch ist der Baurechtszins?

Die Höhe des Baurechtszinses wird individuell festgelegt. Dabei handelt es sich um eine persönliche Schuld des Baurechtsnehmers – bei einem entsprechenden Eintrag ins Grundbuch überträgt sich die Schuldpflicht automatisch auf einen allfälligen Erwerber des Baurechtsgrundstücks.

Wie ist ein eigenes Grundstück möglich?

Bei einem selbstständigen und dauernden Baurecht kann der Baurechtsnehmer ein eigenes Grundbuchblatt eröffnen. So erhält das Baurecht (eigentlich eine Dienstbarkeit) den Charakter eines Grundstücks – und kann bei Aufnahme einer Hypothek wie jedes Grundstück mit Grundpfandrechten belastet werden. Ausserdem kann ein Unterbaurecht bestellt und Dienstbarkeiten oder Grundlasten begründet werden.

Was ist beim Erwerb eines Baurechts zu beachten?

Der Erwerber eines Baurechts muss sich an dem vertraglich festgelegten Inhalt und Umfang des Baurechts halten – zum Beispiel Lage, Gestalt, Ausdehnung, Zweck der Bauten, Benutzung nicht überbauter Flächen, Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen. Die Voraussetzung dafür ist eine öffentliche Beurkundung ein entsprechender Eintrag im Grundbuch.

Übrigens: Der Erwerber darf die bestehenden Dienstbarkeiten zugunsten des Bodengrundstücks ausüben, muss die Dienstbarkeiten zulasten des Bodengrundstücks im Grundbuch jedoch einhalten.

Was versteht man unter Heimfall?

Sobald die Baurechtsdauer abläuft werden die vom Baurechtsnehmer erstellten Gebäude zum Eigentum des Grundeigentümers – das bezeichnet man als Heimfall. So werden alle Bauwerke auf dem Grundstück zu Bestandteilen des Bodeneigentums – jedoch muss der Bodeneigentümer eine entsprechende Entschädigung an den Baurechtsnehmer zahlen. Die Höhe dieser Entschädigung können beide Parteien auch im Voraus festlegen.

Wichtig: Ein vorzeitiger Heimfall ist möglich, wenn der Baurechtsnehmer sein Recht überschreitet oder den Baurechtsvertrag verletzt.

Ist eine Verlängerung des Baurechts möglich?

Eine Verlängerung eines Baurechts ist grundsätzlich möglich. Sie müssen die Verlängerung jedoch vor Ablauf der Baurechtsdauer beim Grundbuchamt anmelden – wenn Sie zuvor Recht am Grundstück erworben haben, ist ein Einspruch nicht möglich. Die Inhalte des Baurechtsvertrags bleiben nach einer Verlängerung unverändert.

Gibt es ein Vorkaufsrecht im Baurecht?

Das Baurecht in der Schweiz gewährt sowohl Grundeigentümern als auch Baurechtsberechtigten ein gesetzliches Vorverkaufsrecht. Sollte der Grundeigentümer sein Grundstück verkaufen, kann der Inhaber eines selbständigen und dauernden Baurechts sein Vorkaufsrecht nutzen. Im Gegenzug erhält der Grundeigentümer ein Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück. Per Grundbuch Vormerkung können die Parteien sämtliche Vorkaufsrechte ändern oder aufheben.

Übrigens: Das Vorkaufsrecht muss spätestens drei Monate seit Kenntnis des Vertragsabschlusses ausgeübt werden. Der Vorkaufsberechtigte muss dabei dieselben Bedingungen wie andere Erwerber erfüllen und denselben Kaufpreis zahlen – es sei denn,   beide Parteien haben den Kaufpreis im Voraus festgelegt. In diesem Fall spricht man von einem limitierten Vorkaufsrecht.

Was passiert bei Streitigkeiten?

Wenn sich Baurechtsgeber und -nehmer über den Baurechtsvertrag streiten, kommt häufig ein Schiedsgericht zum Einsatz. Eine Alternative ist die Konfliktlösung durch einen Mediator. Bei besonders schweren Rechtsstreiten wird das Problem vor einem staatlichen Gericht gelöst.

Gibt es Spezialfälle?

Bei kleinen Bauten wie Garagen oder Gartenlauben, die dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks dienen und nur einen kleinen Teil des Grundstücks belasten, wird für das Baurecht meist eine Grunddienstbarkeit begründet.

Ein Baurecht auf einzelne Stockwerke eines Gebäudes sind nicht möglich (Art. 675 Abs. 2 ZGB). Grundsätzlich kann sich ein Baurecht nur auf Gebäudeteile erstrecken, wenn diese baulich und funktionell unabhängig sind und untrennbar ein einheitliches Bauwerk darstellen.

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