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Bauplanung & Bauleitung

Grundstückskauf? So finden Sie das perfekte Bauland!

Wer ein Haus bauen möchte, braucht ein Grundstück. Die Suche nach dem passenden Baugrundstück ist jedoch nicht einfach – vor allem in der Schweiz, wo Bauland knapp ist. Hier sind 10 Tipps, damit Sie Fettnäpfchen vermeiden und das richtige Grundstück wählen.

1. Zonenplan einsehen

Als erstes sollten Sie bei der zuständigen Gemeinde den Zonenplan und die kommunale Bauordnung (Baureglement) überprüfen. Das gibt Aufschluss darüber, welche Parzellen in welchen Zonen liegen und wie Sie Ihr zukünftiges Gebäude überhaupt nutzen dürfen –  private Wohnhäuser sind zum Beispiel nur in Wohnzonen erlaubt. Die kommunale Bauordnung gibt u.a. Infos über erlaubte Dachformen, Anzahl der Stockwerke und gesetzliche Mindestabstände zum Nachbargrundstück.

Wichtig: Zonenpläne und Bauordnungen können sich mit der Zeit ändern. Vergewissern Sie sich vor dem Kauf, ob auf Ihrem Grundstück Änderungen geplant sind.

2. Grundbucheintrag checken

Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch. Dort finden Sie viele wichtige Informationen, zum Beispiel über allfällige Grundlasten oder mögliche Vorkaufsrechte der Gemeinde. Überprüfen Sie unbedingt, ob das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet ist – denn das kann den Kaufbetrag des Grundstücks in der Höhe des Grundpfands reduzieren. Auch Grunddienstbarkeiten können auf dem Grundstück lasten. In einem solchen Fall muss der Grundstückseigentümer ein Wegrecht oder Weiderecht dulden.

3. Erschlossenheit überprüfen

Ist der Bauplatz bereits erschlossen? Ist das Grundstück an die Energie- und Wasserversorgung und Kanalisation angeschlossen? Ist der Telefon- und Kabelanschluss bereits gelegt? Wenn das der Fall ist, können Sie das Bauland sofort bebauen und der Hausbau geht schneller voran. Dafür ist der Kaufpreis erschlossener Grundstücke meist etwas teurer.

Übrigens: Grundsätzlich trägt die Gemeinde die Erschliessungskosten. In einigen Fällen müssen jedoch Sie als Grundstückseigentümer oder Grundstückseigentümerin die Kosten tragen. Extrakosten bis zu 150 Franken pro Quadratmeter sind möglich.

4. Altlasten ausschliessen

Ob Elektroschrott, Öl oder Chemikalien: Überprüfen Sie vor dem Kauf Ihres Grundstücks, ob Altlasten vorliegen. Das ist zum Beispiel besonders häufig auf ehemaligen Gewerbe- oder Industriegrundstücken der Fall. Über Altlasten können Sie sich meist beim zuständigen Bauamt oder Umweltamt der Kantone informieren. Wenn Sie keine zuverlässigen Informationen erhalten, ist ein (kostenpflichtiges) Bodengutachten eine Überlegung wert.

5. Beschaffenheit beachten

Nehmen Sie die Beschaffenheit des Grundstücks und des Baugrunds genau unter die Lupe. Zum Beispiel ist der Hausbau an Hanglagen aufwändiger und kostspieliger als auf ebenen Flächen. Dabei spielt auch der Grundwasserstand eine wichtige Rolle: Bei hohem Grundwasserstand ist häufig eine aufwändige Kellerabdichtung nötig. Wenn Sie die Beschaffenheit des Grundstücks vor dem Kauf überprüfen, vermeiden Sie böse Überraschungen nach dem Kauf.

6. Wohnumfeld prüfen

Auf der Suche nach dem perfekten Bauland ist natürlich auch die Lage des Grundstücks wichtig. Was befindet sich in der näheren Umgebung? Wie ist die Infrastruktur und was für Freizeitangebote gibt es? Achten Sie vor allem auf laute Betriebe (oder Schulen!) in der Nachbarschaft, die selbst das schönste Grundstück zum Albtraum machen können.

7. Vorausschauend planen

Erkundigen Sie sich über zukünftige Pläne für das betreffende Grundstück und die Nachbarschaft. Vielleicht sind Industriebetriebe geplant? Oder es wird eine Bahnstrecke errichtet? Das erst nach dem Kauf zu erfahren, wäre ärgerlich! Die Informationen bekommen Sie meist bei der Planungs- oder Baukommission Ihrer Gemeinde oder beim Amt für Raumplanung Ihres Kantons.

8. Steuerfüsse berücksichtigen

Nicht nur der Kaufpreis des Grundstücks ist wichtig. Beachten Sie unbedingt auch den Steuerfuss der Gemeinde und informieren Sie sich über alle anfallenden Steuerbelastungen. Von der Einkommenssteuer über Liegenschaftssteuern bis zur Anschlussgebühr und Schwellentelle.

9. Kosten kalkulieren

Berechnen Sie nun den Gesamtpreis für Ihr Grundstück. Neben dem Kaufpreis und dem Steuerfuss, sollten Sie auch auf die Maklergebühren achten – schliesslich wird bei einem Grundstückskauf über einen Makler eine Käuferprovision fällig. Auch die Notarkosten treiben die Gesamtkosten etwas in die Höhe. Ebenfalls nicht zu vergessen ist die Handänderungssteuer, die bei einem Grundstückskauf in der Schweiz meist zwischen 10 und 30 Prozent liegt.

Übrigens: Im Kanton Bern gibt es bei der Handänderungssteuer einen Freibetrag von 800.000 Franken auf den Verkehrswert einer Liegenschaft. Im Kanton Solothurn verfällt die Steuer sogar bei Eigennutzung.

10. Architekten- oder Handwerkerklauseln

Zu guter Letzt lesen Sie sich Ihren Kaufvertrag gründlich durch. Wer ein Grundstück von einem Architekten oder Handwerker kauft, sollte auf entsprechende Klauseln im Vertrag achten – häufig gibt es Klauseln, die zu einer Bebauung durch den betreffenden Architekten oder Handwerker verpflichten. Natürlich ist das kein Problem, wenn Sie mit dem Architekten oder Handwerker ohnehin zusammenarbeiten möchten.

Gibt es eine Alternative zum Grundstückskauf?

Ja! Mit einem Baurecht können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, ohne dass Sie sich ein Grundstück kaufen müssen. Wie das funktioniert und worauf Sie dabei achten müssen, verrät Ihnen unser Artikel: «Ein Haus im Baurecht: Die wichtigsten Informationen auf einem Blick» Viel Spass beim Lesen!