Die Schweiz ist dicht besiedelt. Deshalb wird jedem Bauland eine bestimmte Bau- oder Wohnzone zugeordnet – und mit Zonen- und Nutzungsplänen genau festgelegt, was und wie auf einer Parzelle gebaut werden darf. Im Folgenden verraten wir Ihnen alles, was Sie über Zonenpläne und Nutzungspläne wissen müssen.
Ein Zonenplan unterteilt die einzelnen Parzellen einer Gemeinde oder Stadt in verschiedene Zonen und Nutzungsarten – zum Beispiel Wohnzonen oder Gewerbezonen. So legt der Zonenplan auch fest, welche Vorgaben Bauten und Anlagen einhalten müssen und welche Ausmasse maximal zulässig sind (zum Beispiel bezüglich Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudehöhen, Geschosszahl oder Ausnützungsziffer).
Zonenpläne werden ständig aktualisiert und alle 15 bis 30 Jahre revidiert.
Ein Nutzungsplan besteht aus einem Zonenplan und den dazugehörigen Vorschriften bzw. Baureglements. Auf kommunaler Ebene sind Nutzungspläne auch als «Bau- und Zonenordnung» bekannt – sie werden von der Gemeinde/Stadt erlassen und vom Kanton genehmigt. Mit einem Nutzungsplan wird die zulässige Bodennutzung flächendeckend für das gesamte Gemeindegebiet und grundeigentümerverbindlich festgelegt.
So sollen Nutzungspläne eine sinnvolle Siedlungsentwicklung und Bodennutzung garantieren, die alle Umwelt- und Schutzanliegen berücksichtigt.
Übrigens: Sonder-Nutzungspläne sind möglich. Diese Sonderpläne ergänzen den geltenden «Rahmen-Nutzungsplan» und kommen in verschiedenen Formen vor – Gestaltungspläne, Sonderbauvorschriften und Quartierpläne sind die Sonder-Nutzungspläne des zürcherischen Rechts.
Nach Art. 14 RPG unterscheidet das Bundesrecht drei Zonentypen eines Rahmen-Nutzungsplans:
Bauzonen bezeichnen «Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird» [Art. 15 RPG]. Während Bauen innerhalb dieser Zonen grundsätzlich zulässig ist, können Behörden ausserhalb der Bauzonen individuell entscheiden – denn Bauen ist nur im Rahmen von RPG 24 ff. möglich und die Baulandeignung spielt eine wichtige Rolle. Im Normalfall wird eine Ausdehnung des Siedlungsgebietes nur genehmigt, wenn das Bauland für die nächsten 15 Jahren vermutlich nicht ausreichend ist.
Landwirtschaftszonen sind Flächen, die ausschliesslich für Landwirtschaft oder Gartenbau genutzt werden dürfen. Solche Flächen liegen meist ausserhalb des Siedlungsgebietes und werden deshalb auf kantonaler Ebene festgelegt.
Schutzzonen sind vielfältig. Die geschützten Gebiete können zum Beispiel Bäche, Flüsse und besonders schöne Landschaften umfassen – oder kulturell wertvolle Denkmäler, Gebäude und Ortsbilder. Natürlich gehört auch der Lebensraum für schutzbedürftige Tiere und Pflanzen dazu.
Wichtig: Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen festlegen. Zum Beispiel unterscheidet der Kanton Zürich Bauzone, Landwirtschaftszone, Freihaltezone, Erholungszone und Reservezone.
In der Regel gibt es verschiedene Bauzonen. Der Kanton Zürich legt folgende sechs Bauzonen fest:
Wohnzonen umfassen Fläche für Wohnnutzung. Wenn die von den Gemeinden festgelegten Mindestwohnanteilsvorschriften eingehalten werden, sind auch andere Nutzungen erlaubt. Lediglich stark störende Betriebe sind in Wohnzonen grundsätzlich unzulässig.
Kernzonen sind für schutzwürdige Orte und Gebäude bestimmt, die erhalten oder erweitert werden sollen. Damit die Eigenheiten der Schutzobjekte aufrechterhalten werden, gestatten Gemeinden häufig Sonderregelungen, die von kantonalen Vorschriften abweichen.
Quartiererhaltungszonen sind geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, deren Nutzungsstruktur oder bauliche Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen. Kernzonen und Quartiererhaltungszonen unterscheiden sich nicht immer eindeutig.
Zentrumszonen sind Flächen für eine dichte Überbauung und Entwicklung von Stadt- und Ortszentren. Zentrumszonen dienen neben dem Wohnen auch für Verwaltungen, Handels- und Dienstleistungsbetriebe und mässig störende Gewerbebetriebe.
Industrie- und Gewerbezonen umfassen Fläche für industrielle und gewerbliche Betriebe – zum Beispiel Produktion, Güterversorgung, Lagerhaltung oder Transport. Handels- und Dienstleistungsbetriebe sind nur entsprechend der Bau- und Zonenordnung zulässig.
Zonen für öffentliche Bauten umfassen Grundstücke, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienen. Häufige Beispiele sind Schulen, Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude oder Schwimmbäder.
Der Gestaltungsplan ist der vermutlich wichtigste Sonder-Nutzungsplan. Mit einem Gestaltungsplan können besondere Bauordnungen genehmigt werden, die von der herkömmlichen Bau- und Zonenordnung abweichen und diese überlagern. Auch ein Abweichen von der Regelbauweise ist möglich – das Ziel ist eine städtebauliche und architektonisch überzeugende Überbauung.
Sonderbauvorschriften ermöglichen eine freie Überbauung bestimmter Gebiete – allerdings unter Berücksichtigung einheitlicher Grundsätze. Wie beim Gestaltungsplan dürfen die Sonderbauvorschriften von der Regelbauweise und kantonalen Vorgaben abweichen. Im Gegensatz zum Gestaltungsplan kommen Sonderbauvorschriften ohne Karten aus.
Der Quartierplan ermöglicht eine zonengemässe Überbauung entsprechend der planungs- und baurechtlichen Ordnung. Damit das genehmigt wird, muss der Quartierplan Parzellen schaffen, die sich für eine zonenmässige Überbauung überhaupt eignen – zum Beispiel durch Grenzveränderungen oder Landumlegungen.
Die Ausnützungsziffer gehört zu den wichtigsten Kennzahlen eines örtlichen Zonenplans. Mit der Ausnützungsziffer wird das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche berechnet – und je höher die Ausnützungsziffer, desto wertvoller ist das Grundstück. Grundsätzlich variieren Ausnützungsziffern von Zone zu Zone. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung nach, um die maximal erlaubte Ausnützungsziffer in Ihrer Zone zu erfahren.
Tipp: Mehr Informationen zur Ausnützungsziffer finden Sie in unserem Artikel «Die Ausnützungsziffer in der Schweiz».
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[…] und Quartier. Dabei spielt der Zonenplan und die Ausnützungsziffer eine wichtige Rolle: Der Zonenplan unterteilt das Bauland in verschiedene Kategorien und die Ausnützungsziffer beschreibt das […]