Wohnung kaufen oder nicht?

[Luca]

Hallo zusammen,

ich habe ein Problem, bei dem mir vielleicht jemand hier im Forum weiterhelfen kann. Wir wohnen in einer 4-Zimmer-Wohnung in einem MFH (Göhnerstil) mit zirka 100 Wohnungen. Nun hat der alte Eigentümer diese Wohnungen innerhalb von sechs Wochen an eine Immobilienfirma für rund 30 Mio. verkauft.

Diese Firma hat uns jetzt unsere Wohnung, die früher aus 5 Zimmern bestand mit eigener Waschküche, zum Kauf angeboten. Sie soll zirka 420‘000 Fr. unsaniert kosten. Allerdings sollen wir in der nächsten Zeit folgende Sanierungen durchführen:

Sanierung der Steigleitung, Aussenhüllensanierung Beton einschliesslich Wärmedämmung der kalten Seitenwände und ich nehme mal stark an, dass auch das Dach gemacht werden muss. Es müssen nun 500‘000 Fr. in den Sanierungsfond eingezahlt werden, der nur für die Steigleitungsanierung vorgesehen ist und dies ohne Vetorecht.

Wir müssen uns innerhalb von fünf Wochen entscheiden, ob wir nun kaufen oder nicht. Danach werden die Wohnungen auf dem freien Markt angeboten. Ich selbst gehe in fünf Jahren in Pension. Sollte man bei diesem Angebot zuschlagen? Was meint ihr? Wir würden ungern umziehen, da wir bereits seit 30 Jahren in der Gemeinde leben und ausserdem die günstigen Wohnungen alle weg sind.

Wer hat ähnliche Erfahrungen gemacht? Ich würde mich über hilfreiche Tipps auch bezüglich der anstehenden Sanierungen freuen. Leider können wir die richtigen Renovationszahlen noch nicht publizieren, da diese uns erst sehr kurzfristig mitgeteilt werden.

Wie sollen wir in dieser kurzen Zeit vorgehen?

Vielen Dank

Gruss Luca

 

[UrsBigler]

Hallo Luca,

Das hört sich sehr bedenklich an. Sollen die Wohnungen an die jeweiligen Mieter verkauft werden? Damit ein einzelner Abverkauf überhaupt erst möglich wird, muss Stockwerkeigentum begründet werden. Ausserdem hat das Haus einen grossen Renovationsbedarf.

Wenn die einzelnen Wohnungen verkauft werden, muss dem Erlös aus dem Verkauf ein Renovationsfonds eröffnet werden, mit dem ein Grossteil der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft, wie beispielsweise Leitungen, Fassadensanierung, Flachdach, Fenster etc. in Zukunft abgedeckt werden kann. Nur einen Teil abzudecken, wie die Steigleitungen, reicht bei Weitem nicht aus. Um die vordringlichen und in Zukunft auf euch zukommenden Kapitalaufwand abdecken zu können, müsste man ausrechnen, wie viel in den Fond eingezahlt werden muss. Dabei müssen natürlich die zukünftigen Beiträge, die in den Fond fliessen berücksichtigt werden.

Sollte dies nicht geschehen und in ein paar Jahren über die Sanierung durch die STWE-Eigentümergemeinschaft abgestimmt werden müssen, wird das auf Widerstand stossen, da keine Rückstellungen da sind und des Weiteren eventuell zu weiteren nicht eingeplanten Kosten führen. Darüber hinaus kann es dazu führen, dass die STWE-Gemeinschaft handlungsunfähig wird, da keine Rückstellungen vorhanden sind und die Investitionen von den einzelnen Eigentümern nicht aufgebracht werden können.

Fazit ist, dass dies eine Situation ist, die im Ernstfall zu Problemen führen kann, die nicht zu unterschätzen sind.

Gruss

[Pauli]

Hallo,

in dieser Hinsicht hat es für die Betroffenen schon immer eine grosse Rechtsunsicherheit gegeben. Darum sollte man sich bei solch einem Problem unbedingt an einen Mieterverein wenden, der dann juristisch weiter helfen kann.

Da ich mit der Rechtslage in der Schweiz nicht vertraut bin, kann ich hierzu kein Statement abgeben, gehe aber davon aus, dass Mieter, die nicht kaufen wollen oder können, ebenso wie bei uns in Deutschland nicht aus ihrer Wohnung geworfen werden dürfen, auch nicht, wenn andere Kapitalanleger die Wohnung kaufen.

Ausserdem finde ich den Zeitraum von fünf Wochen für solch eine Entscheidung viel zu kurz. Ebenso würde ich mir bei diesem Renovierungsaufkommen einen Kauf noch mal reichlich überlegen.

Gruss Pauli

[Renzo]

Hallo Pauli

Bezüglich des Hinauswurfs von Mietern aus der von einem Dritten gekauften Wohnung muss ich sagen, dass das in der Schweiz relativ einfach ist. Hier gibt es die Kündigung des dringenden Eigenbedarfs, wenn jemand sich für die Wohnung interessiert und sie zum Selbstgebrauch kaufen möchte.

Findet der Mieter jedoch keine so günstige Wohnung innert nützlicher Frist, liegt ein Härtefall vor und eine Erstreckung des Mietverhältnisses kann möglich sein. Allerdings hält sich diese Erstreckung auch in einem gewissen Rahmen.

Ist der Mietvertrag jedoch im Grundbuch vorgemerkt, ist die Sachlage anders. In diesem Fall ist eine Kündigung zum Selbstgebrauch nicht möglich.

Gruss

[Pauli]

Hallo ,

Dies wäre bei uns rechtlich nie möglich, da dies reine Spekulation wäre.

Gruss Pauli

[NoraLuzern]

Hallo,

Ich würde mal mit meiner Bank sprechen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass eine Bank etwas finanziert, was am Ende in einem Desaster enden könnte.

Ausser Acht lasse ich hier einmal die Seriosität des Vorgehens im Verkauf. Um vieles einfacher würde sich der Verkauf gestalten, wenn der Nocheigentümer eine klare Offerte für alle Renovationen durch einen GU machen liesse. Das hätte den Vorteil, dass es einen Kaufpreis inkl. Renovation gäbe, den Verkauf vereinfachte und zudem zu mehr Sicherheit beitragen würde.

Im Weiteren könnten die Banken einfacher prüfen und Finanzierungen besser erteilen, sodass der Inhaber nun auch die Aufträge erteilen könnte. Später müsste gemeinschaftlich darüber abgestimmt werden, was wiederum ein Hin und Her gäbe.

Meines Erachtens ist der Investor an einer schnellen Lösung interessiert, wenn sich die Wohnungen in einer guten Lage befinden, damit sie sich schnell weiter verkaufen lassen. Das wäre kaum möglich in dem Zustand, in dem sich die Liegenschaft befindet, zumal der verlangte Kaufpreis kaum zu beurteilen ist. Ich glaube auch, dass da die Banken nicht mitspielen würden.

Ich schlage vor, mit dem Verkäufer zu sprechen und ihm zu erklären, dass eine ordentliche Offerte von einem GU mit einem klaren Leistungsprofil den Verkauf der Wohnungen inkl. der Leistung des GU für ihn schneller möglich macht. Das schafft Vertrauen und macht es vielleicht der Mehrheit der Mieter möglich ihre Wohnung dann anzukaufen, sodass nur noch ein kleiner Teil an Wohnungen an Dritte verkauft werden müssen. Ein weiteres Argument wäre, dass je mehr Mieter kaufen, desto weniger mögliche Fristverlängerungen kommen auf ihn zu.

Sollten die Renovationen zu hoch ausfallen und die Wohnungen dadurch nicht mehr verkauft werden können, könnt auch ihr viel schneller eine Entscheidung treffen.

Möglicherweise wurde euer Objekt bereits auf seinen Zustand hin begutachtet und die Renovationen sind zu hoch ausgefallen, sodass der Verkäufer die Wohnungen nun unrenoviert verkaufen will, weil er dann das Renovationsrisiko nicht mehr zu tragen, hat, sondern die einzelnen Käufer.

Eine Begutachtung durch eine Fachfirma können auch die Mieter in Auftrag geben. Der Verkäufer muss nur zustimmen, dass er Zugang zu allen Räumen gewährt, da sonst keine ordentliche Expertise ausgestellt werden kann. Achtet dann auf seine Reaktion, die aufschlussreich sein könnte.

Der Investor hat vielleicht steuerliche Vorteile, weil sich die Liegenschaft in einer sehr beliebten Lage befindet. Anders kann ich mir das Vorgehen bei diesem Verkauf nicht vorstellen.

Gruss

Nora

 

[Luca]

 

Hallo zusammen,

vielen Dank für eure Antworten. Inzwischen wurde eine Veranstaltung durchgeführt, bei der anhand 10 Powerpoint Folien folgende Fakten dargestellt wurden. Ausserdem wurde hierbei bereits eine künftige Verwaltung vorgeschlagen.

Bei 100 Wohnungen, Göhnerbau, die teilweise über eine eigene Waschküche verfügen, wurde in 35 Jahren ausser den Fenstern nichts gemacht.

Zahlungen in den Sanierungsfond, auch von anderen Eigentümern, betreffen uns zukünftige Eigentümer nicht.

Die Heizzentrale, die von einer anderen StWE Einheit angeliefert wird, befindet sich in einem guten Zustand.

In den Erneuerungsfond sind pro Wohnung und Jahr 120.00 Fr. einzuzahlen. Der Stand bei Kauf am 1.7.12 ist 347.0000.00 Fr.

Die 30 bis 40 Jahre alten Steig- und Fallstränge wurden geprüft und seien je nach Zustand noch brauchbar.

Ein Ersatz der Küchen und Bäder, ohne Komplettausbau, ist möglich.

Einschuss vom Verkäufer nach dem Kauf - 500‘000.00 Fr. für 98 Wohnungen. 5000.00 Fr. pro Wohnung würden für 100 Wohnungen reichen. Die Sanierung der Steig- und Falleit7ungen pro Hauseingang wäre vielleicht möglich.

Die Dachisolation an den Stirnseiten, ein Neuanstrich der Fassade und der Balkone sowie die Erneuerung der Fugendichtungen an Fassadenelementen, Hauseingängen, Fenstern, Balkonen und Terrassen fallen in zirka 5 bis 6 Jahren an, eine Sanierung der Fenster erst in zirka 10 Jahren.

Die Zuleitungen zu den einzelnen Häusern via Garage wurden nicht erwähnt.

Die geschätzten Kosten für Isolation der Fassade und der Neuanstrich sind 700‘000.00 Fr. Die Erneuerung der Fugendichtung wird auf 100‘000.00 Fr. und die Flachdachsanierung auf 750‘000.00 Fr. geschätzt. Das wäre ein Total von 1‘550‘000.00 Fr.

Bei einer Einzahlung in 5 bis 6 Jahren von monatlich 250.00 Fr. pro Wohneinheit wäre im Erneuerungsfond eine Summe von zirka 1‘700‘000.00 Fr.

Wollen die uns so schnell wie möglich raus haben oder ist diese 4-Zimmer-Wohnung mit eigener Waschküche, Keller und zwei Parkplätzen in der Tiefgarage für 420‘000.00 Fr. ein Schnäppchen?

Was meint ihr?

Gruss Luca

[Verena]

Hallo,

ich kann nicht ganz nachvollziehen, warum der Verkäufer nach dem Kauf 5‘000.00 Fr. pro Wohnung einschiessen will. Warum verkauft er die Wohnungen nicht einfach billiger?

Und was ist, wenn das Geld nicht gezahlt wird. Ausserdem kann ich diese Zahlen nicht nachvollziehen. Beispielsweise die 700‘000.00 Fr. für Isolation Fassade und Neuanstrich. Soll das für alle 100 Wohnungen sein? Handelt es sich hier um einen Block mit 100 Wohnungen oder um mehrere Blöcke mit jeweils X Wohnungen?

Bei einem Einfamilienhaus zahlt man für eine Fassadensanierung mit allen Folgekosten zwischen 50‘000.00 und 100‘000.00 Fr. Der Austausch eines Fensters gegen ein Kunststofffenster kostet je nach Grösse im Schnitt zwischen 1000.00 und 2500.00 Fr.

Im Erneuerungsfond befinden sich 250.00 Fr. pro Monat und Wohnung. Das sind nach 5 Jahren 15‘000.00 Fr. Mit dem Geld können maximal 10 Fenster ersetzt werden und für Fassade und Dach ist dann kein Geld mehr übrig.

Darüber hinaus kann in fünf bis sechs Jahren das Problem auftauchen, dass sich die Eigentümergemeinschaft über die Renovation nicht einigen kann. Die einen geben sich mit billigeren Fenstern zufrieden, die anderen wollen etwas „Gutes“ und wieder andere wollen noch etwas warten. Da sind endlose Diskussionen schon vorprogrammiert.

Ob die Wohnung ein Schnäppchen ist, kommt auf die ortsüblichen Immobilienpreise an.

Gruss Verena

[Walti]

Hallo,

Meines Erachtens ist das Angebot miserabel. Das, was am teuersten ist bei der Renovation die Fallstränge, werden hier überhaupt nicht beachtet und man findet sie auch nicht in der Aufstellung.

Wenn allerdings die Leitungen nicht in Schächten geführt werden, kann die Erneuerung sehr teuer werden. Ausserdem würde es sinnvoll sein, zusammen mit den Strängen Küchen und Bäder zu sanieren, da diese ja auch schon 30 bis 40 Jahre alt sind.

Werden die nicht gleich mit gemacht, wären sie in 5 Jahren fällig, aber dann fehlt das Geld wieder. Das gleiche gilt für die Heizung. Auch wenn sie jetzt noch in gutem Zustand ist, sollte man dafür Rücklagen bilden.

Gruss Walti

[Georg]

Hallo,

ich denke, dass die Schätzungen der Kosten nicht seriös sind, auch, weil das nicht am PC beurteilt werden kann, da die grundlegenden Aufgaben fehlen. Man weiss ja überhaupt nicht, wie gross die Häuser sind und in welchem Zustand sie sich befinden.

Grundsätzlich muss die Schätzung durch einen Immobilienspezialisten erfolgen und es müssen unbedingt verbindliche Offerten kommen. Erst wenn dies alles vorliegt, kann man auf die Kosten schliessen, die bei einer Wohnung auf einen zukommen.

Wie soll eine so aufwendige Sanierung gelingen, wenn noch völlig unklar ist, an wen und wie verkauft werden soll.

Meine persönliche Meinung ist, man sollte die Finger davon lassen, weil dieses Vorgehen zumindest fragwürdig ist. Ich denke, hier will jemand den schnellen Gewinn machen.

Gruss

[Larisa]

Ja der Mieterschutzverein kann euch sicher wirklich gut beraten bei so etwas ernsten.

 

Lg Larisa