Übersteigt Mittel - Finanzierung machbar? Landhaus nahe Zürich

[Nessio]

Ich interessiere mich für den Erwerb einer Immobilie. Obwohl diese momentan meinen finanziellen Rahmen übersteigt, gibt es besondere Faktoren, die ich berücksichtigen möchte, bevor ich mich mit einer Bank berate. Ich möchte einschätzen, wie eine Bank dies beurteilen könnte und ob ein Kauf realistisch ist, sowie welche Möglichkeiten bestehen.

Zur Immobilie:

• 5 Wohnungen (eine davon bewohnen wir aktuell selbst)
• Mehrere Garagen
• Mieteinnahmen pro Wohnung: 23k pro Jahr 
• Ländliche Lage, etwa eine Stunde von Zürich entfernt; im Vergleich zu anderen Objekten vor Ort ist es ein überdurchschnittlich attraktives Haus in einer ruhigen und sonnigen Gegend
• Denkmalschutz, ungefähr 120 Jahre alt
• In gut renoviertem Zustand; laut aktuellem Eigentümer muss lediglich die Heizung innerhalb der nächsten 4-6 Jahre ersetzt werden; alles andere ist modern und frisch renoviert
• Verhandlungsbasis: 2'660'000
• Verkehrswert: 4'150'000
• Ca. 10'000 Quadratmeter Grundstücksfläche; ein Teil könnte prinzipiell mit einem oder zwei weiteren Häusern bebaut werden
• Der Verkäufer schöpft das Mietpotenzial nicht vollständig aus, da er loyale und sorgfältige Mieter bevorzugt; er ist auch bereit, das Haus unter dem Verkehrswert zu verkaufen, da er keine Absicht hat, das Grundstück weiter zu bebauen.

Zu meiner finanziellen Situation:

• 35 Jahre alt
• Verheiratet, zwei Kinder
• Einkommen: 250k pro Jahr; meine Frau ist aktuell Hausfrau
• Eigenkapital: ca. 400k
• Keine Kredite oder Leasingverträge 

Mir ist bewusst, dass die Tragfähigkeit nach der "Standardberechnung" nicht gegeben ist; als Renditeobjekt gibt es sicherlich bessere Möglichkeiten. Dennoch frage ich mich, ob eine Bank das vorhandene Bauland, unser Alter und den höheren Verkehrswert im Vergleich zum Kaufpreis bei der Tragfähigkeitsberechnung berücksichtigen würde. Langfristig gehe ich davon aus, dass mein Einkommen weiter steigen wird und wir in etwa 5 Jahren die "normalen" Tragfähigkeitskriterien erfüllen könnten. Trotzdem würde ich das Haus gerne früher erwerben.

Vielen Dank für Ihre Ratschläge und Einschätzungen.

[Phaxe]

Zunächst einmal ist es wichtig zu beachten, dass Banken bei der Beurteilung von Hypothekarkrediten hauptsächlich auf die Tragbarkeit und den Belehnungswert achten. Die Tragbarkeit basiert auf deinem Einkommen, den zu erwartenden Mieteinnahmen und den anfallenden Kosten (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten).

In deinem Fall liegt dein Einkommen bei 250k pro Jahr, und du hast potenzielle Mieteinnahmen von 60k pro Jahr, wenn ihr eine Wohnung selbst bewohnt. Das ergibt ein Gesamteinkommen von 310k. Allerdings ist dein Eigenkapital mit 400k relativ niedrig im Vergleich zum Verhandlungspreis von 2'660'000.

Banken verlangen in der Regel einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20% des Kaufpreises, was in diesem Fall über 500k wäre. Da dein Eigenkapital darunter liegt, könnte es schwierig werden, einen Kredit mit herkömmlichen Konditionen zu erhalten.

Was die Tragbarkeit angeht, könnten die Banken auch skeptisch sein, da dein Einkommen und die Mieteinnahmen zusammen möglicherweise nicht ausreichen, um die Hypothekarkosten zu decken. Das ist jedoch von Bank zu Bank unterschiedlich, und einige Banken sind möglicherweise bereit, von den üblichen Kriterien abzuweichen, insbesondere wenn es besondere Faktoren gibt, die berücksichtigt werden können.

In deinem Fall gibt es einige Faktoren, die möglicherweise zu deinem Vorteil sind:

• Der Verkehrswert der Immobilie liegt deutlich über dem Kaufpreis, was das Risiko für die Bank reduzieren könnte.
• Das Grundstück verfügt über Bauland, das potenziell entwickelt werden könnte, was den Wert der Immobilie weiter erhöhen würde.
• Du bist noch jung und erwartest, dass dein Einkommen in den kommenden Jahren steigen wird.

Obwohl diese Faktoren eine Rolle spielen könnten, hängt es letztendlich von der jeweiligen Bank ab, wie sie diese Aspekte gewichtet und ob sie bereit ist, von den üblichen Kriterien abzuweichen.

Mein Rat wäre, mehrere Banken zu konsultieren und ihnen deine Situation und die besonderen Umstände der Immobilie zu erläutern. Dabei könntest du die Möglichkeit prüfen, einen Kredit mit weniger als 20% Eigenkapital zu erhalten oder eine Lösung zu finden, bei der die Bank die Tragbarkeitskriterien flexibler handhabt.

Zudem könntest du überlegen, zusätzliches Eigenkapital aufzubringen, indem du beispielsweise eine höhere Hypothek auf euer derzeitiges Eigenheim aufnimmst oder andere Finanzierungsquellen erschließt.

Insgesamt erscheint der Kauf der Immobilie unter den gegebenen Umständen nicht einfach, aber es könnte dennoch möglich sein, wenn du eine Bank findest, die bereit ist, die besonderen Faktoren zu berücksichtigen und von den herkömmlichen Kriterien abzuweichen. 

Gruss Phaxe