Wie lange gilt die Baugarantie in der Schweiz? Welche Baumängel sind besonders häufig und warum ist eine Garantieversicherungen für Bauherren sinnvoll? Diese und weitere Fragen zur Baugarantie beantwortet Ihnen unser Artikel!
Gemäss SIA Norm 118 haften Bauunternehmen für Mängel an ihrem Werk. Die Garantiefrist beginnt am Tag der Bauabnahme und beträgt zwei Jahre – der Bauherr kann innert dieser 24 Monate jederzeit Mängel rügen. Fünf Jahre nach der Bauabnahme tritt die Verjährung ein.
Tipp: Während der ersten fünf Jahre nach Abnahme des Bauwerks haftet jedes am Bau beteiligte Unternehmen für Baumängel. Das ist auch der Fall, wenn die Arbeiten längst abgenommen sind!
Garantieversicherungen schützen Eigentümer bzw. Bauherren vor finanziellen Schäden durch Baumängel. Die Versicherung inspiziert den Mangel und vermittelt zwischen Bauherr und Bauunternehmen. Dabei unterscheidet man zwischen Versicherungen/Garantien vor Beginn der Bauphase (Anzahlungsgarantien), während der Bauphase (Erfüllungsgarantien) und nach der Ausführung (Werkgarantien).
Wichtig: Während der ersten zwei Jahre muss der Unternehmer beweisen, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Nach der Garantieabnahme liegt die Beweislast beim Bauherren!
Bei Baumängeln nach der Bauabnahme ist ein Durchsetzen der eigenen Ansprüche nicht immer einfach – vor allem wenn nicht klar ist, wer für den Schaden verantwortlich ist. Mit einer Baugarantieversicherung haben Sie die Sicherheit, dass Mängel behoben werden und Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Das gilt auch für den Fall, falls die ausführenden Firmen für die Kosten nicht mehr aufkommen können – zum Beispiel durch einen Konkurs.
Ohne Baugarantieversicherung kann es vorkommen, dass sich Bauherr und Unternehmen nicht vor Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist einigen können. In einem solchen Fall empfiehlt sich eine zeitlich begrenzte Verjährungsverzichtserklärung, die Ihnen mehr Zeit für die Klärung der Haftungsfrage gibt.
Tipp: Eine Verjährungsverzichtserklärung ist nur mit Zustimmung beider Parteien möglich. Wenn dies abgelehnt wird, können Sie die Verjährungsfrist nur mit einer Klage oder einem Schlichtungsgesuch verlängern (bzw. unterbrechen).
Baumängel können das gesamte Gebäude betreffen oder nur eine einzelne Leistung im Gebäude (zum Beispiel Parkettarbeiten). Grundsätzlich besteht ein Mangel, wenn ein Werk nicht der vertraglichen Bestellung entspricht. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Regeln der Baukunde oder Normen des Schweizerischen Ingenieur-und Architektenverbandes SIA missachtet werden.
Wichtig: Wenn Sie einen offensichtlichen Mangel bei der Bauabnahme nicht rügen, gilt das Werk mit Mangel abgenommen und Sie verlieren Ihren Garantieanspruch.
Laut einer 2013 veröffentlichten Studie des Schweizer Baumeisterverbandes leiden die Aussenwände besonders häufig unter Baumängel (25,8%). Knapp dahinter kommen Balkon und Terrasse mit 19,7%. Auch Fenster (14,3%), erdberührte Elemente (8,5%), Fussboden (8,4%) und Dächer (8,4%) sind häufig betroffen. Insgesamt wurden für die Studie 505 Gutachten und 1337 Baumängel analysiert.
Laut einer Studie der ETH Zürich entstehen etwa 60 Prozent der Baumängel durch eine unsachgemässe Ausführung – zum Beispiel wenn der Gipser Wände und Decken verputzt, obwohl diese noch feucht sind. 20 Prozent entstehen bereits in der Planung – zum Beispiel wenn der Architekt Fensterabdichtungen und Fensterbänke ohne Abstimmung mit der Fassadenkonstruktion koordiniert. Solche Schäden sind für die unterschiedlichen Unternehmen auf der Baustelle meist nicht zu erkennen.
Wenn Sie Mängel feststellen, sollten Sie als Bauherr schnell handeln. Je nach Werkvertrag oder Zeitpunkt der Werkabnahme kann Ihre Frist manchmal nur 7 Tage betragen. Informieren Sie alle beteiligten Planer und Unternehmer und bemängeln Sie den Schaden umgehend! Wenn Sie keine Baugarantieversicherung haben, können Ihnen Baujurist oder Bauherrenberater dabei helfen.
Tipp: Wenn Sie in Ihrem Architektenvertrag die Norm SIA 102 vereinbart haben, müssen Sie Planungsmängel nach der Entdeckung innerhalb von 60 Tagen rügen.
Wenn Baumängel durch fehlerhafte Planung und unsachgemässe Arbeitsausführung entstehen, haften sowohl Planer als auch Handwerker gegenüber dem Bauherren. Tatsächlich machen Bauherren den Schadensanspruch jedoch häufig nur beim Planer geltend – denn dieser ist durch seine Haftpflichtversicherung bestmöglich abgesichert. In einem solchen Fall spricht man von solidarischer Haftung. Der Planer übernimmt die gesamten Kosten, weil Handwerker die Behebung des Mangels bei ihrer Betriebshaftpflichtversicherung selten beanspruchen können.
Gemäss dem Obligationenrecht können Handwerker Mängel entweder unentgeltlich nachbessern, den Preis der Leistung im Nachhinein anpassen (in Relation zum verminderten Wert des Objekts) oder den Vertrag rückwirkend auflösen. Letzteres ist selten – kommt aber zum Beispiel vor, wenn das Werk völlig unbrauchbar ist und der Bauherr die Annahme verweigert.
Besonders wichtig ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Da Sie als Bauherr für sämtliche Schäden auf Ihrer Baustelle gegenüber Dritten haften, sollten Sie sich während der gesamten Bauphase gegen Personen-, Sach- oder Vermögensschäden absichern. Zusätzlich empfiehlt sich eine Bauzeitversicherung, die Sie vor Feuer- und Elementarschäden schützt. Mit einer zusätzlichen Bauwesenversicherung gegen Bauunfälle, Vandalismus und Diebstahl sind Sie und Ihr Bauprojekt optimal abgesichert.
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