Finanzen & Recht
Finanzierung Eigentumswohnung

Eigentumswohnung kaufen und vermieten

Viele Menschen kümmern sich frühzeitig um ihre spätere Pensionierung. Wohnungen zu kaufen und zu vermieten, ist eine attraktive Option, von der viele Gebrauch machen. Dieser Artikel soll aufklären, ob ein frühzeitiger Kauf lohnenswert ist und was bei der Finanzierung einer solchen Liegenschaft zu berücksichtigen ist.

25 Mai 2016

Den Ruhestand im Eigenheim zu verbringen – davon träumen viele Menschen. Mitunter passiert es, dass eine günstige Gelegenheit, ein Objekt zu kaufen, einige Jahre zu früh kommt. Interessenten können in einem solchen Fall eine Wohnung kaufen und vermieten sowie später selbst dort einziehen.

Eigentumswohnungen zu vermieten rentiert sich oftmals nicht

Häufig zahlt es sich nicht aus, Wohnungen zu kaufen und sie zu vermieten. Nebenkosten, Zinsen und die Kosten für die Altersentwertung schmälern die Mieteinnahmen erheblich. Ferner pflegen und warten Mieter ihre Wohnungen weniger als der Eigentümer selbst, wodurch höhere Unterhaltskosten entstehen.

Ratsam ist deshalb, dass einige Präventivmassnahmen initiiert werden, bevor Sie Eigentumswohnungen vermieten, um Schäden durch Abnutzung aus dem Wege zu gehen. So lässt sich beispielsweise mit einer höheren Anzahl von Steckdosen für Strom, Telefon und TV verhindern, dass Mieter Kabelschächte anbringen. Auch bereits vorhandene Rohre für Kabel einer Stereoanlage zahlen sich aus. Mit vielen Deckenlampen kann erreicht werden, dass unnötige Bohrlöcher in der Decke gar nicht erst entstehen.

Der Mietvertrag

Elementar ist die Auswahl der Mieter. Geschäftsleute, die nur vorübergehend in der Region ihrer Arbeit nachgehen, verursachen weniger Abnutzungsschäden als Familien mit Kindern. Passionierte Raucher tragen ebenso zu einem verstärkten Verschleiss bei. Gleiches gilt auch für Haustiere.
Der Mietvertrag sollte insofern beinhalten, ob Tiere in der Wohnung gehalten werden und Raucher ihrer Leidenschaft nachgehen dürfen. Ausserdem kann es sich lohnen, den Mietvertrag auf den Stichtag der Pensionierung oder dem Einzugstermin zu befristen. Damit werden allfällige Auseinandersetzungen mit den Mietern vorab verhindert.

Die Finanzierung

Auch im Hinblick auf die Finanzierung ist es ratsam, einiges zu berücksichtigen. Als Eigenmittel können Guthaben in der Pensionskasse sowie der Säule „3a“ bei vermieteten Liegenschaften nicht eingesetzt werden. Bezogen oder verpfändet können diese Guthaben nur dann, wenn der Eigentümer selbst das Objekt bewohnt.

Hypothek ausgleichen

Entscheiden sollte sich der Wohnungseigentümer spätestens drei bis vier Jahre vor dem Ruhestand, ob die Hypothek mit dem Vorsorgeguthaben, das mit dem Eintritt der Pensionierung verfügbar ist, ausgleichen möchte. Oftmals ist dies aus steuerlichen Gründen nicht ratsam. Weiterhin ist es später nicht möglich, die Hypothek aufzustocken, sollte Kapitalbedarf aufkommen, der nicht vorherzusehen war.

Pensionierte erhalten von manchen Banken lediglich eine Hypothek bis höchstens 65 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie, wodurch sich viele zum Verkauf gezwungen sehen. Moderne Kreditinstitute gewähren Pensionierten eine Belehnung von bis zu 80 Prozent, sofern die Kosten des Eigenheims für sie als tragbar angesehen werden.

Hypothekarstrategie ausarbeiten

Hypothekarzinsausgaben lassen sich nicht optimieren, wenn nur Wert auf das Vergleichen von Angeboten gelegt wird. Wesentlich mehr Zinsen können Liegenschaftseigentümer mittels der Mischung von Laufzeiten und der Auswahl des Hypothekarmodells einsparen. Eine adäquate Hypothekarstrategie vereint Risikobereitschaft sowie eigene Zinserwartungen.
Seit langem sind fünfjährige Festhypotheken das populärste Hypothekarmodell. Sie stellten in letzten Jahren jedoch eine schlechte Wahl für Hauseigentümer dar. Sich von professionellen und vor allem unabhängigen Hypothekarberatern beauskunften zu lassen, ist mitunter lohnenswert.

Darauf sollten Sie achten, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten:

  • Weniger Schäden entstehen durch Nichtraucher und Mieter, die keine Kinder und Haustiere haben
  • Meiden Sie Komponenten und Materialien in Badezimmern, bei Küchenabdeckungen und Bodenbelägen, die als heikel einzustufen sind
  • Bei Wohnungen, die länger als fünf Jahre vermietet werden, sollten günstige Bodenbeläge und eine herkömmliche Küche eingebaut werden
  • Eine ausreichende Anzahl von Steckdosen für Telefon, Strom und TV in den Räumen der Wohnung vermeidet unnötige Eigeneinbauten seitens der Mieter

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