Der Eigenmietwert ist in der Schweiz ein viel diskutiertes Thema. Aber was genau ist der Eigenmietwert und warum wird er besteuert?
Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte des Eigenmietwerts, erklärt die Berechnungsmethoden und weist auf mögliche Abzüge hin, die Eigentümer in ihrer Steuererklärung geltend machen können.
Der Eigenmietwert stellt ein fiktives Einkommen dar, das Wohneigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen. Diese Regelung betrifft sowohl Erst- als auch Zweitwohnungen und orientiert sich am marktüblichen Mietzins vergleichbarer Objekte in der Umgebung. Selbst Ferienhäuser und -wohnungen unterliegen dieser Besteuerung, wobei temporäre Vermietungen anteilsmäßig berücksichtigt werden müssen. Der Eigenmietwert soll sicherstellen, dass Wohneigentum und gemietete Immobilien steuerlich gleich behandelt werden.
Grundsätzlich sind alle Wohneigentümer steuerpflichtig, die ihre Immobilie selbst nutzen. Dies gilt unabhängig davon, ob sie ständig darin wohnen oder nur gelegentlich, beispielsweise bei Ferienhäusern. Entscheidend ist, dass die Immobilie den Eigentümern zur ständigen Verfügung steht. Auch bei eingeräumten Nutzniessungs- oder Wohnrechten geht die Steuerpflicht auf die Begünstigten über, die dann den Eigenmietwert versteuern müssen.
Das Schweizer Steuersystem strebt nach Fairness und Gleichbehandlung. Während Mieter keine Mietzahlungen von der Steuer absetzen können, dürfen Wohneigentümer Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Der Eigenmietwert wird als fiktives Einkommen behandelt, um diese Unterschiede auszugleichen. Mieter zahlen Miete, die sie nicht steuerlich absetzen können, während Eigentümer von Steuerabzügen profitieren. Der Eigenmietwert soll diese Diskrepanz ausgleichen, indem die „gesparte“ Miete als Einkommen besteuert wird.
Der Eigenmietwert ist im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer verankert. Artikel 21 sieht vor, dass Erträge aus unbeweglichem Vermögen, zu denen auch der Mietwert von Liegenschaften gehört, die dem Steuerpflichtigen zur Verfügung stehen, als Einkommen besteuert werden. Die genaue Höhe des Eigenmietwerts und die Berechnungsmethoden variieren jedoch von Kanton zu Kanton. Beispielsweise begrenzt der Kanton Zürich den Eigenmietwert auf 70 % des Marktwertes und berücksichtigt dabei Qualitätsmerkmale wie Alter und Bausubstanz der Immobilie.
Die Berechnung des Eigenmietwerts unterscheidet sich erheblich von Kanton zu Kanton. Das Bundesgericht hat festgelegt, dass der Eigenmietwert mindestens 60 % des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt betragen muss. Einige Kantone berechnen den Eigenmietwert auf der Grundlage von Vergleichsmieten, während andere komplexe Bewertungsmodelle verwenden. Zum Beispiel verwenden die Kantone Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, Glarus, Graubünden, Luzern, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri und Wallis Vergleichsmieten als Basis. Andere Kantone wie Aargau, Bern, Fribourg, Jura, Nidwalden, Obwalden und Thurgau nutzen hedonische Computermodelle, die spezifische objekt- und standortbezogene Kriterien berücksichtigen.
Einige Kantone, darunter Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Genf, Neuchâtel, Solothurn, Waadt, Zug und Zürich, haben eigene Bewertungsmethoden entwickelt. So rechnet Basel-Stadt mit dem Gebäudeversicherungswert, der Altersentwertung und dem Landwert, während Genf einen Fragebogen zu Alter, Standard und Wohnfläche verwendet und Zug den Kaufpreis oder den Verkehrswert heranzieht.
Um die Berechnung des Eigenmietwerts zu veranschaulichen, nehmen wir ein Beispiel aus dem Kanton Zürich. Angela und Nick besitzen eine Wohnung in Winterthur mit einem Marktwert von 1,25 Millionen Franken. Der Steuerwert beträgt 70 % des Marktwertes, also 875’000 CHF. Der Eigenmietwert wird mit 4,25 % des Steuerwertes berechnet, was 37’187,50 CHF ergibt. Nach Abzug von Hypothekarzinsen (angenommen 25.000 CHF) und Unterhaltskosten (20 % des Eigenmietwerts, also 7.437,50 CHF) steigt ihr steuerbares Einkommen um 4’750 CHF. Dies führt zu einer zusätzlichen Steuerbelastung von etwa 1’203 CHF jährlich.
Umbauten: Während eines Umbaus, bei dem das Haus oder die Wohnung unbewohnbar ist, kann der Eigenmietwert anteilig reduziert werden. Zum Beispiel kann bei einem zweiwöchigen Umbau der Eigenmietwert um 2/52 gesenkt werden. Die Regelungen variieren jedoch von Kanton zu Kanton. In Bern wird der Abzug auch akzeptiert, wenn das Objekt teilweise bewohnbar war, während Kantone wie Aargau, Basel-Stadt, St. Gallen, Thurgau und Zürich dies nicht zulassen.
Unternutzung: Wenn dauerhaft genutzte Räume leer stehen, kann ein Unternutzungsabzug geltend gemacht werden. Dies gilt jedoch nur für Hauptwohnsitze und nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser. Der Raum muss vollständig leer stehen und darf nicht als Abstell-, Hobby- oder Gästezimmer genutzt werden. Die Berechnung erfolgt oft nach dem Bundesmodell: Bei einem Einfamilienhaus wird der Eigenmietwert angepasst, indem die bewohnten Zimmer plus Küche und Bad in das Verhältnis zur Gesamtzimmerzahl gesetzt werden.
Leerstand: Wenn Eigentümer*innen ihre Immobilie nicht nutzen, zum Beispiel wegen eines Arbeitsplatzwechsels, müssen sie dennoch den Eigenmietwert versteuern. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn nachweislich versucht wurde, die Liegenschaft zu verkaufen oder zu vermieten, oder wenn die Immobilie in einem so schlechten Zustand ist, dass sie nicht verkauft oder vermietet werden kann. Diese Ausnahmen sind jedoch schwer nachzuweisen, da Wohnraum in der Schweiz stark nachgefragt ist.
Die Steuerbehörden überprüfen den Eigenmietwert periodisch. Wenn der Eigenmietwert zu hoch angesetzt wird, haben Eigentümer*innen das Recht, Einspruch zu erheben. Dies ist besonders dann relevant, wenn die Erhöhung mit den gestiegenen Liegenschaftspreisen begründet wird. Als Richtwert gilt, dass der Eigenmietwert zwischen 60 und 70 % der ortsüblichen Miete liegen sollte. Sollte der Wert höher sein, kann in der Steuererklärung ein niedrigerer Wert angegeben werden, wobei die Gründe dafür detailliert darzulegen sind. Beispielsweise kann darauf hingewiesen werden, dass vergleichbare Wohnungen im selben Gebäude weniger kosten.
In einigen Kantonen gibt es Härtefallklauseln für Wohneigentümerinnen mit geringem Einkommen, wie z.B. Rentnerinnen. Diese Klauseln greifen, wenn der Eigenmietwert einen bestimmten Prozentsatz des Einkommens überschreitet. In den Kantonen Genf, Graubünden, Luzern, Obwalden, Schaffhausen, St. Gallen, Waadt und Zürich wird der Eigenmietwert in solchen Fällen reduziert. In Luzern und St. Gallen darf der Eigenmietwert jedoch nicht unter 60 % sinken. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass die Steuerbelastung für Eigentümer*innen mit niedrigem Einkommen nicht untragbar wird.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist seit Jahren ein Thema in der politischen Diskussion. Seit 2017 gehen verschiedene Vorlagen zwischen National- und Ständerat hin und her. Am 14. Juni 2023 hat der Nationalrat einen Entwurf zur Reform angenommen, der nun vom Ständerat geprüft wird. Sollte es zu einer Einigung kommen, ist ein Referendum wahrscheinlich. Eine Abschaffung des Eigenmietwerts könnte jedoch auch die Abzüge für energiesparende und umweltschonende Investitionen betreffen, was für viele Eigentümer*innen nachteilig wäre. Daher ist es wichtig, die politischen Entwicklungen aufmerksam zu verfolgen.
Bei den aktuellen Hypothekarzinssätzen sind die Schuldzinsabzüge meist niedriger als die Eigenmietwertbesteuerung. Bei Zinsen zwischen 3 und 3,5 % halten sich Abzug und Steuerbelastung die Waage. Erst bei Zinsen über 3,5 % wäre die Abschaffung des Eigenmietwerts für Eigentümerinnen ein finanzieller Nachteil. Darüber hinaus könnte die Abschaffung der Abzüge für energiesparende Investitionen schwerwiegende Auswirkungen haben. Eigentümerinnen, die ihre Immobilie noch nicht energetisch saniert haben, sollten die politischen Diskussionen genau beobachten und gegebenenfalls schnell handeln, falls die Förderung gestrichen wird.
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