Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Eine sorgfältige Vorbereitung ist daher unerlässlich.
In diesem Artikel werden die häufigsten Fehler beim Hauskauf beschrieben und es wird erklärt, wie Sie diese vermeiden können. Von der Immobiliensuche über die Besichtigung und Preisverhandlung bis hin zum Vertragsabschluss und zur Finanzierung – jede Phase birgt potenzielle Fallstricke, die Sie kennen sollten.
Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie sich genau überlegen, was Ihnen wichtig ist: Wo möchten Sie wohnen? Wie viel Wohneigentum können oder wollen Sie sich leisten? Welche langfristigen Pläne haben Sie? Richten Sie ein Suchabonnement ein, das Sie über neue Angebote informiert. Zu viele Suchkriterien können die Auswahl jedoch stark einschränken. Wenn Sie mehr Suchergebnisse wünschen, sollten Sie weniger wichtige Kriterien streichen. Es ist oft notwendig, Kompromisse einzugehen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Auf der anderen Seite können zu wenige Suchkriterien zu einer Flut von Ergebnissen führen, die unübersichtlich ist und wertvolle Zeit kostet. Finden Sie ein ausgewogenes Verhältnis, indem Sie mit den Suchkriterien experimentieren. Das richtige Gleichgewicht sorgt dafür, dass Sie nur relevante Treffer erhalten und keine Zeit mit ungeeigneten Angeboten verschwenden.
Tipp: Lesen Sie Artikel zur Online-Immobiliensuche, um zu erfahren, wie Sie Ihre Suche im Internet optimieren können.
Kaufen Sie niemals eine Immobilie ohne Besichtigung. Auch wenn Sie unter Zeitdruck stehen, sollten Sie sich die Zeit nehmen, mehrere Objekte anzuschauen. Besichtigen Sie zunächst weniger interessante Objekte, um sich an den Prozess zu gewöhnen und ein Gefühl dafür zu entwickeln, worauf Sie achten müssen. Vertrauen Sie bei der ersten Besichtigung auf Ihr Bauchgefühl.
Tipp: Nutzen Sie Checklisten für Hausbesichtigungen, um sicherzustellen, dass Sie nichts übersehen.
Nach der ersten Besichtigung sollten Sie das Objekt ein zweites Mal zusammen mit einem Immobilienexperten besichtigen. Dieser kann die Bausubstanz und technische Details wie Elektroinstallationen, Haustechnik, Dämmung und vieles mehr gründlich überprüfen. In der Schweiz werden ältere Immobilien oft „wie gesehen“ verkauft, und Gewährleistungsansprüche sind häufig ausgeschlossen. Ein Experte kann Ihnen helfen, potenzielle Probleme zu identifizieren und den Sanierungsbedarf realistisch einzuschätzen.
Der Immobilienmarkt wird von Angebot und Nachfrage bestimmt. Obwohl die Preise in den letzten Monaten weniger stark gestiegen sind, halten viele Verkäufer an ihren Preisvorstellungen fest. Hinterfragen Sie den Verkaufspreis kritisch, vor allem wenn das Objekt schon länger auf dem Markt ist. Eine neutrale Marktwertschätzung kann Ihnen in den Preisverhandlungen als starkes Argument dienen.
Tipp: Lesen Sie Prognosen zum Immobilienmarkt, um sich über die zukünftige Preisentwicklung zu informieren.
Interessieren Sie sich für ein älteres Haus oder eine ältere Wohnung, ist eine zweite Besichtigung mit einem Immobilienexperten Pflicht. Dieser kann den Sanierungsbedarf und die damit verbundenen Kosten realistisch einschätzen. Energetische Sanierungen können schnell hohe Summen verschlingen. Ein Experte hilft Ihnen, diese Kosten im Voraus einzuplanen und in die Preisverhandlungen einfließen zu lassen.
Die Insertionsdauer für Häuser ist im Jahresvergleich gestiegen, was bedeutet, dass Käufer sich mehr Zeit für ihre Entscheidungen nehmen. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, auch wenn Verkäufer behaupten, andere Interessenten stünden bereit. Nehmen Sie sich Zeit für alle notwendigen Besichtigungen, die Schätzung der Sanierungskosten und die Finanzierung. Überstürzte Entscheidungen können teuer werden.
Tipp: Studieren Sie alle Dokumente gründlich, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, und lassen Sie sich nicht zu einer schnellen Unterschrift drängen.
Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie alle relevanten Dokumente sorgfältig prüfen. Dazu gehören Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Investitions-, Renovations- und Sanierungsverzeichnisse sowie Baubeschreibungen und Baupläne. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie zusätzlich die Reglemente, Hausordnungen, Jahresrechnungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und Protokolle der letzten Versammlungen prüfen. Bei Unsicherheiten kann ein Immobilienmakler wertvolle Unterstützung bieten.
Tipp: Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, der Ihnen hilft, alle Unterlagen zu prüfen und Ihnen den Kaufprozess erklärt.
Eine der wichtigsten Fragen bei der Finanzierung ist, wie viel Wohneigentum Sie sich leisten können. Für die Finanzierung benötigen Sie mindestens 20 % Eigenkapital, wovon mindestens die Hälfte harte Eigenmittel sein müssen. Der Rest kann aus der Pensionskasse stammen. Ein Haus oder eine Wohnung für eine Million Franken erfordert also mindestens 200.000 Franken Eigenkapital.
Tipp: Lesen Sie Artikel über Hypotheken und Eigenkapital, um weitere Informationen zur Finanzierung zu erhalten.
Viele Käufer unterschätzen die Wohnkosten, da sie nur mit den aktuellen Zinssätzen rechnen, die historisch gesehen niedrig sind. Banken kalkulieren jedoch mit einem höheren kalkulatorischen Zinssatz, um ihre Kunden vor steigenden Zinsen zu schützen. Die Wohnkosten dürfen je nach Bank 33 oder 35 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Diese setzen sich zusammen aus dem kalkulatorischen Zins, den Nebenkosten und der Amortisation der zweiten Hypothek.
Tipp: Nutzen Sie Tragbarkeitsrechner, um zu prüfen, ob Sie sich Ihr Traumhaus leisten können.
Bei der Finanzierung von Wohneigentum geht es um erhebliche Summen, dennoch verzichten viele Käufer auf Preisvergleiche. Holen Sie Angebote von mindestens drei Banken ein und vergleichen Sie diese. Oftmals können durch das richtige Hypothekarmodell und die richtige Laufzeit mehrere tausend Franken pro Jahr gespart werden. Verhandeln Sie den Zinssatz, da die veröffentlichten Hypothekarzinsen häufig nur „Schaufensterpreise“ sind.
Tipp: Nutzen Sie Hypothekenvergleichsportale, um Hypothekarmodelle, Laufzeiten und Zinssätze zu vergleichen und die besten Angebote zu kombinieren.
Seit 2014 belehnen Banken Wohneigentum nach dem Niederstwertprinzip, das heißt bis zu 80 % des Kauf- oder Marktpreises, je nachdem welcher niedriger ist. Dies beeinflusst Ihren Eigenkapitalbedarf erheblich. Beispielsweise wird ein Haus mit einem Marktwert von 1,2 Millionen Franken, das für 1,1 Millionen Franken gekauft wird, bis zu 80 % des Kaufpreises belehnt.
Mit einer Festhypothek wissen Sie genau, wie viel Sie Ihr Eigenheim kosten wird, unabhängig von den Zinsschwankungen. Eine Geldmarkthypothek, die sich am SARON orientiert, bietet Flexibilität bei sinkenden Zinsen, kann jedoch bei steigenden Zinsen teurer werden. Die Wahl der richtigen Strategie hängt von Ihrer finanziellen Situation und den Zinsprognosen ab. Es kann sinnvoll sein, die Hypothek in mehrere Tranchen aufzuteilen.
Tipp: Der SARON-Referenzzinssatz kann täglich schwanken. Saron-Hypotheken eignen sich für Eigentümer, die mit Zinsschwankungen umgehen können und ein finanzielles Polster haben. Wer auf Sicherheit setzt, ist mit einer Festhypothek besser beraten.
Der Kauf einer Immobilie ist eine wichtige Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen. Eine gründliche Vorbereitung und das Vermeiden der häufigsten Fehler können Ihnen helfen, die richtige Immobilie zu finden und langfristig zufrieden zu sein. Nutzen Sie Immobilienbewertungen, um die Marktwerte Ihrer Favoriten zu schätzen und sicherzustellen, dass der Verkaufspreis angemessen ist. So haben Sie eine solide Basis für Ihre Preisverhandlungen.
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